在2016年的普漲中，資金沿著狹窄的通道填滿一個(gè)又一個(gè)城市，大水漫過，沒有洼地，因?yàn)榉績r(jià)基數(shù)都比較低，所有城市、所有新區(qū)都跟著雞犬升天。
而在這一輪的房價(jià)分化中，城市內(nèi)部、產(chǎn)品本身也在加速分化，房產(chǎn)投資邏輯漸漸在發(fā)生改變。
特別是深圳寶安光明飛漲，東莞松山湖濱海新區(qū)飛漲可以看出：全城能夠跑贏大勢的只有那些靠著政策和資源堆就的新區(qū)，而不是那些全城劃的新區(qū)都可以漲。
我們一直強(qiáng)調(diào)近郊，那些不斷有概念和利好兌現(xiàn)的新區(qū)才有價(jià)值，在目前的形勢下還要加上受政策推動(dòng)的區(qū)域。
在限價(jià)時(shí)代，全國城市基本都是慣用限價(jià)一刀切，主城區(qū)限價(jià)嚴(yán)格，房價(jià)被壓制，郊區(qū)限價(jià)寬松，房價(jià)被抬升，一壓一抬之間，主城區(qū)和郊區(qū)的價(jià)差在不斷縮小，使得整個(gè)城市房價(jià)扁平化。
但在這一輪房價(jià)分化中，熱錢都往規(guī)劃落地最好的新區(qū)去，只有有產(chǎn)業(yè)推動(dòng)的新區(qū)，才能有足夠扎實(shí)的自住和投資群體。
之前大家都是買概念，但是城市片區(qū)分化之下，城市經(jīng)濟(jì)才是房價(jià)的最大支撐。
為什么呢？
1.符合城市發(fā)展方向的新區(qū)，才能受到最大的支持
這些年的城市化速度擴(kuò)張很快，前幾年，城市東南西北擴(kuò)張，而現(xiàn)在都是在爭奪增量，都是資源有限傾斜，集中力量發(fā)展。
符合城市發(fā)展方向的新區(qū)，才有未來的溢價(jià)。
房子本身就是磚頭水泥，買的是房子上附著的資源的改善。
3年前這里荒無人煙，路都沒有修好，3年后這里人氣導(dǎo)入，都開始堵車了。
就像深圳前海，因?yàn)橛胁粩鄡冬F(xiàn)的利好，又踩對(duì)城市發(fā)展方向、政策資源成就，所以保持長牛，其他板塊只能是輪動(dòng)。
深圳前海
符合城市發(fā)展方向的新區(qū)，是主城區(qū)板塊的自然延伸，或者是大城市推進(jìn)的衛(wèi)星城，擁有科學(xué)合理的高規(guī)格規(guī)劃。
靠著民富程度高的主城區(qū)，虹吸主城區(qū)的資源，在新區(qū)上建立更先進(jìn)現(xiàn)代化的公共配套和學(xué)校醫(yī)院。
如果新區(qū)有一個(gè)前瞻性的規(guī)劃就成功了一半，就像和新加坡合作規(guī)劃的蘇州園區(qū)、黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)的鄭州鄭東新區(qū)。
或者有個(gè)靠譜的一級(jí)土地整理商，如金茂整體運(yùn)營的長沙梅溪湖新區(qū)和越秀整體運(yùn)營的廣州南沙。
廣州南沙
2.投住分離的概念深入人心
在房價(jià)暴漲的這四年，大家都被普及了一個(gè)概念——“投住結(jié)合”，剛需改善買房要求自住舒服，也要求房子增值。
明明大家自住的需求是配套齊全，發(fā)展成熟，而投資的需求是要周圍不斷改善，升值潛力大，兩者是難以統(tǒng)一的，但大家現(xiàn)在都變得很貪心，看到別人的房子漲了，自己的房子不漲就會(huì)很難受。
以前，大家會(huì)普遍存在著對(duì)一個(gè)地方會(huì)有地緣情結(jié)。雖然在東邊上班，但能接受在西邊居住，反正通勤時(shí)間也不長。
隨著一二線城市越來越大，城市半徑擴(kuò)大到30-50公里，跨城上班不現(xiàn)實(shí)，所以產(chǎn)業(yè)集群的地方符合職住結(jié)合反而漲得更好。
不僅僅城市內(nèi)部在分化，各區(qū)域上漲幅度不一。產(chǎn)品本身也在發(fā)生很大的改變。
這一輪廣州科學(xué)城上漲，提供了很多選籌新思路。
例如因?yàn)橛袃?yōu)質(zhì)生源而考成名校的萬科東薈城能憑學(xué)位優(yōu)勢領(lǐng)漲；
例如業(yè)主質(zhì)素相對(duì)較高的科城山莊掛盤量少，小盤子容易炒；
例如片區(qū)標(biāo)桿名盤新福港鼎峰代表了片區(qū)的天花板價(jià)，越探越高，會(huì)帶動(dòng)周邊均價(jià)上升；
例如就算有墓園bug的雅居樂富春山居，乘著區(qū)域的大勢，依然能憑借產(chǎn)品和園林出圈。
而現(xiàn)在這上面的價(jià)格基本都還要上漲30-50%以上，尤其是新福港鼎峰的價(jià)格竟然破了6萬。
還有深圳灣的華潤悅府、前海的諾德假日、科技園的華潤城，都是憑著好產(chǎn)品出圈，受到改善投資的喜好。
這些大開發(fā)商、產(chǎn)品又做得好，會(huì)成為區(qū)域內(nèi)網(wǎng)紅盤。在這一輪房價(jià)分化上漲中，好產(chǎn)品和壞產(chǎn)品，高下立見。
新房有開發(fā)商做品牌宣傳，產(chǎn)品做得不好都可以賣期房賣預(yù)期，但是二手房是所見即所得，所有一切一覽無余，所以好產(chǎn)品會(huì)受認(rèn)可，能賣得上價(jià)。
所以未來什么樣的城市、區(qū)域、房子能有較好的升值潛力呢？
1. 高量級(jí)城市
最好是一線城市，或者是強(qiáng)二線。這一輪房子分化就像一次財(cái)富再分配，熱錢最終肯定還是沉淀在一二手房成交活躍的強(qiáng)城市。城市級(jí)別越高，資產(chǎn)就越安全。
2. 產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、規(guī)劃科學(xué)、供需相對(duì)緊張
這個(gè)區(qū)域是大多數(shù)年輕人向往的，擁有良好的產(chǎn)業(yè)和配套，也有虹吸主城區(qū)資源的能力。供應(yīng)量緊湊合理，形成健康的二手房市場。
4年來，樓市往什么方向走，一直是政策說了算。雖然，現(xiàn)在真正有前景的地方，都離不開政策資源的扶持。
但在二手房市場越來越成熟之下，開始走出了市場化的方向。
產(chǎn)業(yè)+供應(yīng)量開始成為左右市場的核心力量。
房價(jià)分化之下，樓市的邏輯開始從“自上而下”，逐漸走向了“自下而上”，可能哪天市場陷入瘋狂、觸發(fā)政策調(diào)控之后，又會(huì)變成了“自上而下”。
經(jīng)過這一番房價(jià)分化的洗禮，一二線城市樓市會(huì)不動(dòng)聲色地成長、成熟。
一線城市的風(fēng)吹得這么猛，二線城市哪能平靜得了？
至于強(qiáng)二線城市的橫盤，大家的心要大一點(diǎn)，這不過正如當(dāng)年一線城市遭受橫盤挫折一樣的崎嶇之路而已。
這一刻，是否似曾相識(shí)？
