一個同學是在一個地方銀行任行長，我問他：你們現(xiàn)在的房貸還能發(fā)放嗎？
他的回答亦沒讓我意外：沒額度了，全停了，去年放太猛了。
我就知道，2021年樓市最大的黑天鵝已經(jīng)如期降臨，毫無意外。
是的，2021的樓市信貸，將重回2013和2018年，利率上升、要找關系、沒額度、放貸難、下款難。
2020年12月，我在珠海加購了一套小四房，本來購入的時候給開發(fā)商說的是延期到三月辦理手續(xù)，前段時間，我交待助理：不要拖了，馬上辦理手續(xù)和貸款，能多快就多快。
對于趨勢，我們要了然于心。
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一切源于此
2020年的最后一天，央行出臺了房地產(chǎn)集中度管理政策，給房貸下達了具體的數(shù)字和比例紅線。
新政從2021年1月1日起執(zhí)行，具體要求如下。
2013年的信貸收緊，利率上升，額度不夠，是窗口指導。
2018年的信貸收緊，利率上升，額度不夠，是窗口指導。
以前都是看不見的手在人工干預，這一次，明文標準化、格式化、數(shù)字化。強力執(zhí)行。
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于是，廣州先緊了
廣州開年就說：我先緊為敬，你們看著辦。
廣州工農(nóng)中建四大國有行傳出房貸漲價的消息后，多家銀行跟進。
郵儲銀行廣州分行表示，與其他國有大行保持一致，也開始提高了個人房貸價格。
此外，浦發(fā)銀行、光大銀行、中信銀行均表示價格調整中。
向來房貸利率最低的匯豐銀行，本周起也大幅提價，首套房貸從LPR不加點上調至不低于LPR+50bp。
這個表格已經(jīng)是一周之前的表格了，現(xiàn)實中的情況肯定是更為緊張，不會輕松。天鵝已經(jīng)降臨，無須僥幸。
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廣州怎么了？
其實沒什么，廣州樓市太火了，房貸需求太多了，額度不夠了，銀行房貸占比已經(jīng)超過或將要超過紅線了。
要不停貸，要不提高利率，在越線之前多賺一點是一點。
廣州、東莞、深圳、佛山、珠海的樓市，在2020年都很火熱。
如表中所述，在華中、東北、西部等城市的樓市銷售額同比2019年下滑之時，廣州2020樓市銷售同比增長29%，深圳同比增長24%，東莞同比增長32%。而網(wǎng)紅城市杭州只不過同比增長了3%，重慶武漢都是同比下滑了21%。
供需決定一切。房貸需求太多太快，房貸占比急劇上升，離紅線越近，當然要收緊，當然要提高利率。就是這么一點事。
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然后呢
廣州只是第一槍，其它城市肯定會蔓延和跟進，因為，很多銀行都已經(jīng)紅線了，沒有額度了。
比如，上一張表格中的南京、成都，很快也將出現(xiàn)利率上升和額度收緊的情況。來看下表。
如圖，紅線都是已經(jīng)越紅線的。
所以，成都銀行、鄭州銀行、中原銀行、青島銀行、廈門銀行、興業(yè)銀行、招商銀行肯定是完全沒有額度了，肯定是拒貸的，或者是婉拒的。
各位如果有在這些銀行做按揭的，請及時調換銀行，不要耽誤事兒。
而郵儲銀行、建設銀行的個人房貸也是超線的，也是沒有額度的，也是要提高利率和收緊審批的，要提前注意換銀行。
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再然后呢？
回顧2013、2018，之前也有類似的情況。
那時的說法是：窗口指導。
我在2013和2018的當年都有買房和做貸款，清晰的記得當時的利率之高和放款之難，2013年還好一點點，利率上浮20%。而2018年的利率要上浮30%，然后找關系也才降到了上浮25%，還是靠存款和理財換來的。
審核也是極為困難，不能有征信等任何問題。
在2019年情況好了一些。2020年，疫情來臨，貨幣寬松，貸款也容易了許多，抓住了的就抓住了。
“寬總體貨幣，緊樓市信用”，這是總基調，不要抱僥幸。
一旦有松動的口子，一定要抓住，不要以為會一直這樣，窗口期不會一直存在。
一切都有周期，我相信未來也一定還有松動的窗口期，但這次明顯不一樣，之前是非標準的窗口指導，這次是明文規(guī)定的數(shù)字和標準。
這次的松動，更難。但一定會有，還是那句話，一切都是周期，只是波長和波峰難以精準預測。
問題是，你無須等待周期，因為，魚和熊掌，房價洼地和利率洼地，不可兼得。
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有何影響？
1、廣州只是前兆，很多城市都將出現(xiàn)類似情況，利率上升和房貸收緊，審批變難。
2、樓市信用收緊，樓市邊緣性資產(chǎn)將被房企和購房者雙雙拋棄。
3、而有限的信貸資源將繼續(xù)聚焦于好城市的核心資產(chǎn)，比如鄭州北龍湖、合肥濱湖、青島市南市北、成都金融城、廣州天河海珠黃埔、蘇州園區(qū)獅山、西安高新灃東曲江、武漢濱江光谷等等，這些資產(chǎn)不會下跌，并會繼續(xù)樓市大年的趨勢，鐵定跑贏大勢。
4、2021年的中國樓市，普遍大漲不可能，但點狀的突起一直存在，你只要找到并關注這些點即可，大面無需關注，這是你的信仰。
