2019年3月——樓市“小陽春”
后來市場也都看到了從3月開始，到6月，2019年樓市出現(xiàn)了一次有一定規(guī)模的“小陽春”。在2019年末，當時的市場也已經(jīng)有一定的起色，特別是降準的落地，但因為眾所周知的1月份疫情影響，2020年的2-3月，市場可以說是暴跌，但4月份的市場數(shù)據(jù)，小陽春依然出現(xiàn)了。
那么現(xiàn)在看，2021年的小陽春會出現(xiàn)嗎？
什么叫樓市小陽春？小陽春本意是指冬天出現(xiàn)的反常節(jié)氣現(xiàn)象，用在房地產(chǎn)上，基本都是指每年的三四月份市場出現(xiàn)一波上漲行情。其實原因很簡單：
1：每年的開年，信貸相對會比較寬松，支撐了市場的活躍。
2：每年的3-4月，剛過春節(jié)，很多因為假期影響的交易、和供應量會上市，帶來市場成交。
3：每年春節(jié)后，也就是2月底開始，很多當年入學的家長就必須要考慮落戶購房問題，否則一般當年的4月底5月中就錯過了最后改變學籍的機會。
所以分析2021年樓市是不是會有小陽春，小陽春會不會被抑制，核心就是看這幾個政策的影響力。
首先：剛剛發(fā)布的統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，2021年1月份龍頭城市房價上漲加速！
最有指導意義的二手房住宅價格指數(shù)中，深圳、廣州、上海，三個一線城市處于全國前三。
不僅僅是一線城市，一月份二三線城市也是普漲，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均擴大0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。
其次：信貸政策持續(xù)寬松
很多人看到這一點感覺疑惑，為什么媒體上顯示信貸在收緊，但房價依然在上漲。
媒體報道房貸收緊，央行公布單月萬億
各路媒體紛紛報道說2021年開年房貸吃緊，結果被央行的數(shù)據(jù)打臉。
整體看，2021年1月份，央行數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款不僅沒有收緊，甚至還在放松，第一次單月突破9000億，也吻合了市場房價上漲的現(xiàn)狀。媒體報道銀行的貸款紅線整體看，過度夸大了市場情況，實際只有少數(shù)城市少數(shù)銀行，因為貸款需求井噴，而延緩了發(fā)放貸款的時間，實際目前看，房貸40%紅線，對于市場并無影響。
房地產(chǎn)市場調(diào)控核心看銀行，銀行的信貸額度決定了市場走勢，目前看，房地產(chǎn)貸款額度寬裕，房地產(chǎn)市場也很難看到調(diào)整的趨勢。什么時候銀行房貸收緊，嚴查經(jīng)營貸，才可能看到市場出現(xiàn)拐點。最近各地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，預計2021年房貸數(shù)據(jù)（居民戶中長期貸款）歷史第一次突破6萬億。
2021年數(shù)據(jù)：1月份人民幣貸款增加3.58萬億元，同比多增2252億元。分部門看，住戶貸款增加1.27萬億元，其中，短期貸款增加3278億元，中長期貸款增加9448億元；企（事）業(yè)單位貸款增加2.55萬億元，其中，短期貸款增加5755億元，中長期貸款增加2.04萬億元，票據(jù)融資減少1405億元;非銀行業(yè)金融機構貸款減少1992億元。
2020年數(shù)據(jù)：1月份人民幣貸款增加3.34萬億元，同比多增1109億元。分部門看，住戶部門貸款增加6341億元，其中，短期貸款減少1149億元，中長期貸款增加7491億元；
繼廣東、海南、浙江等地上調(diào)了部分銀行房貸集中度監(jiān)管上線后，四川、山東等地也上調(diào)了部分銀行房貸集中度的監(jiān)管上限。
去年所謂的房貸紅線，并未執(zhí)行，從1月開始，井噴的信貸，也就支撐了市場的繼續(xù)沖高。
第三：經(jīng)營貸的政策
如果說，2021年是牛年，那么對于房地產(chǎn)來說，經(jīng)營貸就是牛鼻子，管不住經(jīng)營貸市場就不可能降溫。
房地產(chǎn)市場調(diào)控核心看銀行，銀行的信貸額度決定了市場走勢，目前看，房地產(chǎn)貸款額度寬裕，房地產(chǎn)市場也很難看到調(diào)整的趨勢。什么時候銀行房貸收緊，嚴查經(jīng)營貸，才可能看到市場出現(xiàn)拐點。
整體看，當下熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控都提及了經(jīng)營貸入市的問題，而這也是上海、深圳、杭州等城市年后市場最關注的政策，大部分城市都明確了調(diào)控以自查為主，經(jīng)營貸因為利差大審批寬松，成為替換按揭貸款的改善投資加杠桿工具。
2021年春節(jié)后熱點城市的熱度主要看經(jīng)營貸的調(diào)控力度。整體看，小陽春還是會出現(xiàn)。
第四：房企融資成本和拿地積極性：
年初2個月，已經(jīng)有超過8家房企拿地過百億。2021年1月來截止2月24日，房企積極拿地趨勢持續(xù)。而且因為2020年初疫情的特殊情況，使得2021年來的同比數(shù)據(jù)非常高，高達42%。從春節(jié)后數(shù)據(jù)看，熱點城市土地成交溢價率也非常高。單個城市數(shù)據(jù)看，有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等10個賣地百億城市，50大熱點城市賣地高達4735億，同比上漲高達42%。
本輪小陽春市場分化嚴重，將主要集中在一二線城市，而且很可能在3月份會被加碼政策打斷降低熱度。
從最近各地的房地產(chǎn)調(diào)控力度看，不足以抑制市場上漲，從趨勢看，2-3月份房價繼續(xù)上漲已經(jīng)是趨勢。小陽春來了，本輪市場上行的趨勢除非出現(xiàn)信貸數(shù)據(jù)下降（居民戶中長期貸款額度跌下單月4500億，經(jīng)營貸同比上漲低于20%），否則很難停止。
