樓市跟其他市場(chǎng)一樣，均受到本次突發(fā)事件波及，但樓市又跟其他市場(chǎng)不一樣，因?yàn)樵诖酥�，一直處在�?yán)格的調(diào)控中，仔細(xì)算算，自2016年國(guó)慶后全面開啟樓市調(diào)控以來(lái)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3年有余。
那么，樓市調(diào)控效果如何呢？
突發(fā)事件，讓平穩(wěn)的樓市增添了“變數(shù)”。
正當(dāng)不少專家學(xué)者認(rèn)為，2020年的樓市會(huì)在波瀾不驚中渡過(guò)。但有些事情，是我們無(wú)法預(yù)料的，一場(chǎng)突如其來(lái)的風(fēng)波改變了樓市運(yùn)行軌跡。各地售樓部大面積關(guān)門歇業(yè)，讓開發(fā)商措手不及，為自救，房企們一邊開啟線上銷售模式，另一邊也在呼吁救市。作為房企們的行業(yè)協(xié)會(huì)，也是紛紛向政府建言獻(xiàn)策，全國(guó)性行業(yè)組織全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)更是撰文說(shuō)明了救市的必要性和重要性：
“房地產(chǎn)行業(yè)體量大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢(shì)必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)”
這句話，看似溫和，實(shí)則說(shuō)得挺重的，房地產(chǎn)是事關(guān)全局的事，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)產(chǎn)生兩大影響：一是不僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)，而是關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身；二是會(huì)沖擊金融系統(tǒng)，最終影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。
除此之外，行業(yè)的專家和大V們講道理、擺事實(shí)，N條救市建議躍然在各媒體平臺(tái)上，與此形成呼應(yīng)的是，已傳出一些龍頭房企開始進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，合并、裁員、降薪等求生之舉。釋放的信號(hào)很明確：救房地產(chǎn)，不僅僅是救企業(yè)，還是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的柴米油鹽。
從各種渠道聲音和房地產(chǎn)行業(yè)眼下面臨困難來(lái)看，拯救樓市是“箭在弦上”，不得不發(fā)。
對(duì)此，地方政府也是果斷而迅速的，陸續(xù)發(fā)布了兩輪救市政策。
從2月9日到2月18日，這期間主要以緩解房企資金困難和工程節(jié)點(diǎn)困難為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西安、上海、杭州、南昌、無(wú)錫、浙江、天津、南京、合肥、衡陽(yáng)、福州、�？诘仁∈邪l(fā)布的樓市新政中，主要以放寬房企繳納出讓金、稅費(fèi)繳納時(shí)限和比例，開竣工時(shí)間順延，預(yù)售條件給予放寬。
整體看，這個(gè)第一階段救市政策，主要還是以考慮房企的實(shí)際困難而進(jìn)行的調(diào)整，其目的是幫助房企渡過(guò)眼前困難。
從2月19日到至今，如果第一階段救市僅主要是針對(duì)房企的話，那么第二輪針對(duì)需求端的刺激救市政策則更為有效。大家知道，政府調(diào)整措施讓房企不至于違約，但不等同于房企就能在接下來(lái)時(shí)間存活下去。畢竟房企還有那么多到期債務(wù)要還，員工要養(yǎng)，各種管理成本要支出，回籠資金是房企的重中之重，把房子銷售出去，是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。
對(duì)此，地方政府也是看在眼里落實(shí)在行動(dòng)上。如：駐馬店市將住房公積金貸款額度從45萬(wàn)元提升到50萬(wàn)元，首套房的首付比例由3成降到2成；而南寧允許購(gòu)買144平米以下的二套房使用公積金貸款；東莞對(duì)公積金貸款額度規(guī)定，可上浮20%，期限為30年，撫州市則針對(duì)3月1日-6月30日的購(gòu)房群體，發(fā)放150元/平米購(gòu)房補(bǔ)貼，并對(duì)契稅全額補(bǔ)貼。單就降低購(gòu)房首付比例來(lái)看，根據(jù)信息顯示，目前已不少于8個(gè)城市發(fā)布類似政策。而這些主要以刺激買房需求為主的政策，顯然對(duì)觀望的購(gòu)房群體釋放的信號(hào)是積極的，如果市場(chǎng)不為所動(dòng)，不排除進(jìn)一步加大力度。
從以上兩個(gè)階段的救市政策來(lái)看，整體上是井然有序，考慮到售樓處還未全面恢復(fù)，實(shí)際效果還并未體現(xiàn)出來(lái)。從各地樓市政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，均是按照“保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)而行。
看得出，只要是在整體平穩(wěn)的這個(gè)大框架下，救市政策是可以通關(guān)的。但如果救市“尺度”過(guò)大，違背國(guó)家“房住不炒”精神，自然會(huì)受到阻止。
救市“尺度”上升到政治高度，省政府約談“糾偏”
據(jù)河南省人民政府網(wǎng)站顯示，在2月28日，河南省政府正式約談了駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志，要求駐馬店政府提高政治站位：
堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。
從措辭來(lái)看，是相當(dāng)嚴(yán)厲的。這次約談背景是2月24日，駐馬店市人民政府發(fā)布的《駐馬店市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》文件，其中一些救市舉措顯得有些操之過(guò)急、步子邁得過(guò)大了。這是本輪救市以來(lái)的首次約談，實(shí)際上，也為其他城市接下來(lái)有可能發(fā)布的救市政策敲響了警鐘，那么，如何把握好這個(gè)救市“尺度”呢？我們不妨來(lái)看看央行、央媒的表態(tài)。
面對(duì)各城連續(xù)不斷的救市動(dòng)作，央行、央媒明確表態(tài)回應(yīng)
1.在2月21日，人民銀行在召開的2020年金融市場(chǎng)工作電視電話會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)：
保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
這與央行在2月19日發(fā)布的2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的政策基調(diào)一致，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性，意味著對(duì)待房地產(chǎn)的金融管控政策不會(huì)朝令夕改，不會(huì)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
此外，穩(wěn)定性也是房地產(chǎn)金融政策重要考量的方面，就拿從3月1日開啟的LPR房貸利率計(jì)價(jià)方式改簽來(lái)看，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)也明確表示：
房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。
由此可知，未來(lái)房貸利率雖然與市場(chǎng)利率接軌，但還是會(huì)受到樓市調(diào)控管制，通過(guò)加點(diǎn)的方式維持房貸利率市場(chǎng)穩(wěn)定。當(dāng)然，差別化信貸政策實(shí)施，也意味著剛需和炒房將區(qū)別對(duì)待，支持前者，抑制后者。個(gè)別地方“大尺度”刺激購(gòu)房需求端的做法，顯然是不合時(shí)宜的，違背房住不炒的主旨精神，也必定“出臺(tái)即宣告結(jié)束”。
2.央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在2月28日刊發(fā)了題為《樓市紓困必須堅(jiān)持“房住不炒”定位》文章，隨后，人民日?qǐng)?bào)也予以了轉(zhuǎn)發(fā)，文中既考慮到當(dāng)下樓市的現(xiàn)實(shí)情況，同時(shí)也明確指出：
各地在根據(jù)自身情況積極出臺(tái)房地產(chǎn)紓困政策的同時(shí)，必須堅(jiān)持“房住不炒”的定位和底線；
各地既要出臺(tái)政策幫助房企減輕困難，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也要防止調(diào)控“失控”，房?jī)r(jià)快速上漲放大樓市風(fēng)險(xiǎn)；
從文中體現(xiàn)出的核心思想可看出，與央行的表態(tài)一致，房住不炒是出臺(tái)各項(xiàng)救市措施的底線和基礎(chǔ)，誰(shuí)也不能違背，一些指望房?jī)r(jià)大漲的想法顯然也是不現(xiàn)實(shí)的，樓市平穩(wěn)仍舊是未來(lái)樓市的主基調(diào)。
在這樣的市場(chǎng)狀態(tài)下，兩類人有麻煩了
一類是高杠桿開發(fā)商。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截止到2月14日，2020年全國(guó)已有98家房企申請(qǐng)破產(chǎn)清算，這些房企有兩個(gè)顯著特征，一是大部分都是中小房企，二是大都與資金鏈出現(xiàn)斷裂有關(guān)。所以，在國(guó)家維持現(xiàn)有房地產(chǎn)金融政策大基調(diào)不變的情況下，不能得到及時(shí)輸血的高杠桿房企，其日子將越來(lái)越難過(guò)。
二類是高杠桿炒房客。對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲或者少漲就意味著每天都在虧損，如果是自有資金還好些，虧的僅是本金，而對(duì)于此前高杠桿買房的炒房客來(lái)說(shuō)，將面臨兩難境地，如果割肉，在這樣的市場(chǎng)狀態(tài)下未必有人接手，如果硬抗，連本帶息難以長(zhǎng)久堅(jiān)持，這個(gè)麻煩可能只有他們自己才能體會(huì)。
