第一，看土地和人口
房產(chǎn)市場(chǎng)一直有“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”的說法，如果一個(gè)城市人口凈流入量大，城市人口密度高，但是可開發(fā)的土地資源寥寥無幾，那么樓市供不應(yīng)求房?jī)r(jià)必漲；反之如果人口持續(xù)凈流出，樓市消費(fèi)力不足，房?jī)r(jià)早晚會(huì)回落，這就是過去幾年，一二線城市房?jī)r(jià)上漲，而東北地區(qū)房?jī)r(jià)不漲甚至下跌的原因。
知道了其中的邏輯關(guān)系，如何了解人口流動(dòng)情況呢？其實(shí)每年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各個(gè)省市會(huì)公布人口凈流入情況，梳理2019年42個(gè)重點(diǎn)城市的人口凈流入情況，人口凈流入最多的10個(gè)城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，這些城市可以作為買房的重點(diǎn)區(qū)域，而那些人口長(zhǎng)期輸出的城市，沒有消費(fèi)主力軍，房?jī)r(jià)下跌是早晚的事情。
第二，樓市庫(kù)存量增加
樓市庫(kù)存就是那些建好待售的房子，庫(kù)存增加意味著銷售和資金周轉(zhuǎn)壓力大，開發(fā)商為了盤活企業(yè)資金鏈，降價(jià)促銷加速回款是將會(huì)成為多數(shù)開發(fā)商的選擇，雖然說樓市有買漲不買跌的說法，但是人們都喜歡占便宜的感覺，如果樓盤在周邊處于價(jià)格洼地，房子還是會(huì)被搶售一空。
參考某機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊、滄州2020年12月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米。 株洲、煙臺(tái)、南昌、太原、蚌埠、佛山、寶雞、岳陽(yáng)次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。這些城市面臨房產(chǎn)滯銷的困局，同樣房?jī)r(jià)也面臨著較大的下行壓力。
第三，中介門店關(guān)門
中介這一職業(yè)雖然不討喜，但不可否認(rèn)的是，中介在房產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了重要地位 ，中介門店的業(yè)務(wù)很廣泛，涉及新房、二手房買賣還有租房等等，如果中介門店不斷擴(kuò)張，說明房地產(chǎn)行業(yè)依然賺錢，房產(chǎn)交易情況比我們想象中要樂觀很多，反之如果不少門店張貼轉(zhuǎn)租等等字樣，那么說明對(duì)樓市交易感知最敏感的中介也不看好未來樓市，想要抓緊逃離，那么未來這個(gè)城市的房?jī)r(jià)大概率會(huì)如預(yù)期中的下跌。
第四，首付分期蔓延
如果房產(chǎn)處于滯銷階段，開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法賣房，比如推出特價(jià)房，工程抵賬房等等，這是每個(gè)樓盤都玩過的套路。不過還有一些樓盤，為了充分挖掘一些資金不足的潛力客戶，會(huì)推出首付分期的促銷方案，這也折射出當(dāng)前房子不好賣，如果首付分期這條路走不通，將來樓盤降價(jià)還是難免的。
雖然每個(gè)城市發(fā)展情況不同，但是只要你學(xué)會(huì)觀察這4個(gè)現(xiàn)象，并且多留心土地供應(yīng)、人口流動(dòng)和樓市庫(kù)存的數(shù)據(jù)，那么就能大致判斷城市房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)了。
