今年以來，北京、上海和廣東的銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)布文件，旨在防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并且監(jiān)管部門加強(qiáng)了對經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)、股市的核查力度，對于違規(guī)挪用貸款資金被查出后或?qū)⒈灰筇崆皟斶�。
近日一份上海的《個(gè)人貸款提前收回告知函》在網(wǎng)上流出，由于未按約履行借款合同中貸款用途的相關(guān)規(guī)定，500萬貸款將提前到期，而這份合同簽訂時(shí)間是今年1月底，僅僅一個(gè)多月的時(shí)間就將提前償還。
這些調(diào)控措施對未來的房價(jià)會(huì)有什么影響？本文就來分析聊聊這背后的邏輯。
1、房價(jià)上漲的動(dòng)力是什么？
要明白什么樣的手段措施才能遏制房價(jià)上漲的趨勢，那么就首先要明白房價(jià)上漲的動(dòng)力是什么，一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理就是供需，當(dāng)供過于求，價(jià)格下跌，供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。這個(gè)是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，但是實(shí)際的應(yīng)用要復(fù)雜得多。
房子背后代表的不是鋼筋水泥，否則農(nóng)村的房價(jià)為何那么低？房子代表的是背后的資源，就業(yè)、教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等等，正是這些資源才是賦予了房子真正的價(jià)值，也讓房子脫離了簡單的“居住”屬性。打個(gè)比方：學(xué)區(qū)房為什么價(jià)格更高？因?yàn)楸澈笫墙逃?/p>
那么我們的房子夠住嗎？從全國范圍來講是夠住的，農(nóng)村更是不缺房子，恨不得一家一棟小別墅，但是分布不均啊，城市級別越高這種不均衡就越突出，尤其是一線城市，然后是新一線城市，然后是二線城市。
但是房子是不能移動(dòng)的，農(nóng)村的房子是夠住了，但是你無法移動(dòng)到一線城市，所以，全國的房子夠住并不能解決一線城市居住緊張的問題，所以，需要增加供給。但是增加供給是一個(gè)較為漫長的過程，畢竟從城市規(guī)劃、土地出讓、到建設(shè)入住需要好幾年的時(shí)間，這個(gè)方法能夠治本，但是短時(shí)間內(nèi)無法治標(biāo)。好比一個(gè)人餓了好多天了，你還在說等我去種更多的地收獲更多的糧食，以后就不會(huì)餓了，當(dāng)下最要緊的是趕緊弄點(diǎn)稀飯才是最好的解決辦法。
在一線城市房子不夠的情況下，上漲的動(dòng)力就始終存在，那么就必須讓有限的房子供給給需要的人，也就是說要減少需求，要通過各種手段人為減少不必要的需求，如此才能讓供給和需求匹配，讓房價(jià)保持穩(wěn)定。
2、購房的要素之一——購房資格
購房和我們平時(shí)買手機(jī)不同，買手機(jī)都是一手交錢一手交貨，你有錢就可以隨便買，也不會(huì)和銀行簽訂合同，但是買房不同，要復(fù)雜得多，比如購房資格，比如按揭貸款。
第一、購房資格：必須要審查購房資格，比如戶口是不是本地的，本地戶口才有購房資格；是否婚配，在上海單身就不容易買房子，買房子的套數(shù)是和家庭掛鉤的，所以很多人為了多買房子就假離婚，現(xiàn)在這個(gè)漏洞也正在被堵上；繳納社保和稅收有多久？從最開始沒有要求，到6個(gè)月，再增加到12個(gè)月，現(xiàn)在有些城市已經(jīng)增加到60個(gè)月了，也就是說只有長期在這個(gè)城市工作的人才能夠買這里的房子，你不在這里工作就不要來買了，這也是限制需求的措施。
其實(shí)這一條就是讓房子成為真正需要的人，什么是真正需要的人？就是那些在這個(gè)城市長期生活工作，并且準(zhǔn)備一直工作生活下去的人，他們是這個(gè)城市真正做貢獻(xiàn)的人，其他的人來購房更像是一種“炒房行為”，這種需求如果不限制反而造成了需求緊張，助推了房價(jià)上漲。
3、購房的要素之二——貸款
第二、金融貸款：購買手機(jī)是需要全款的，但是房子不同，一般城市的首套房只需要有20%首付就可以了，后面的就通過銀行按揭貸款，100萬的房子只需要首付20萬，貸款80萬就可以買房了。所以，這個(gè)首付比例就很關(guān)鍵。在購房中貸款其實(shí)就是加杠桿，因?yàn)槟阌昧吮窘鹬獾馁Y金，加上杠桿后就具有了金融屬性，能夠放大盈利和虧損，如果房價(jià)一直上漲，那么杠桿率越高，賺得就越多；在不考慮利息的情況下，如果首付比例是20%，杠桿率就是5倍，房價(jià)漲1倍，那么理論上你的盈利是500%，房子從100萬漲到200萬，你賺了100萬，但是你的本金只有20萬，所以，你的收益率是500%，這就是為什么很多人喜歡炒房，是因?yàn)槌捶康氖找鎸?shí)在是太大了，這個(gè)誘惑實(shí)在是太高了。2015年那一撥牛市讓多少人通過這種方式獲得了較大的財(cái)富增值？對于那些專業(yè)炒房團(tuán)就更不用說了。
但是這個(gè)事情本質(zhì)是個(gè)零和游戲，你賺了，就有人要虧，因?yàn)榉孔訚q到200萬的時(shí)候，后面買房的人就要用200萬來買房，同樣的房子，你100萬買了，另一個(gè)人需要用200萬來買，你賺的100萬其實(shí)是另一個(gè)人多花的100萬。所以，炒房的人賭的就是房價(jià)一直上漲，但是貸款是炒房的人的彈藥庫。
貸款這個(gè)東西是杠桿，能夠放大盈利也能夠放大虧損，如果房價(jià)下跌，那么也將造成重大的損失，如果房子從100萬跌到90萬，房價(jià)看起來只跌了10%，但是卻減少了10萬，而你的本金投入才20萬，虧損率是50%，如果房價(jià)跌20%，那么就意味著你的本金全部虧完。
中國除了在2008年之外并沒有出現(xiàn)過全國范圍的房價(jià)大跌，所以絕大多數(shù)人對房價(jià)下跌造成的危害是沒有感受的，但是日本是有的，美國也是有的，而溫州當(dāng)年也是有的，海南當(dāng)年也是有的，中國的局部城市曾經(jīng)是有過房價(jià)暴跌帶來的切膚之痛的。溫州從全國知名的城市到今天全國的平庸城市，這和當(dāng)年房價(jià)暴跌是有重要原因的。
所以，必須要控制杠桿，尤其是樓市過熱的時(shí)候，提高首付比例，這自然就降低了杠桿，提高了購房的難度，從金融入手，還可以提高房貸利率，這會(huì)造成月供的增加，也是增加購房的難度。前段時(shí)間深圳出臺(tái)了一個(gè)更狠的措施， 那就是出臺(tái)官方的參考價(jià)，房屋的買賣交易和貸款都必須以這個(gè)官方公布的參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)措施當(dāng)時(shí)出臺(tái)受到了很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的嘲笑，其實(shí)這是無知和幼稚，深圳推出官方參考價(jià)最大的效果就是降低了貸款比例，因?yàn)楣俜絽⒖純r(jià)只有市場價(jià)格的70%，1000萬的房子原來可以貸款700萬，首付300萬即可，但是現(xiàn)在只能按照700萬總價(jià)交易貸款，那么貸款金額就變成了490萬，首付比例提高到了510萬，這大大增加了購房的難度。
上面講的這些貸款還是符合銀行政策的房貸，在實(shí)際過程中不是，還更加復(fù)雜，比如首付300萬，這三百萬中也許就來自其他渠道，比如信用卡、比如消費(fèi)貸、比如經(jīng)營貸，通過其他的渠道獲得貸款用來支付首付，這其實(shí)就是“首付貸”的變種，也是大大地放大了杠桿率。
通過信用卡或者消費(fèi)貸用來支付首付相信很多人都干過，這是一般家庭干的，但是還有一種操作方式難度更大，是炒房人用的，那就是通過過橋資金全款買房，然后再將房子抵押獲得利息較低的經(jīng)營貸，獲得經(jīng)營貸之后再償還過橋資金，這種方式在深圳等一線城市被運(yùn)用。
4、這些調(diào)控手段有用嗎？能遏制房價(jià)上漲嗎？
其實(shí)通過上面的分析我們知道，這些措施是有用的，提高了購房的資格和門檻，降低了杠桿率，需要使用更高的本金來購房，這大大減少了購房需求，在一線城市住房供不應(yīng)求的情況下，這是當(dāng)前有效地遏制房價(jià)上漲的舉措，在短期內(nèi)是能夠遏制住房價(jià)上漲的趨勢的。
但是從長期來看，還不是治本的方法，治本的方法就是增加土地供應(yīng)，現(xiàn)在的政策都在說要增加土地供應(yīng)，這在未來會(huì)是一個(gè)方向，2014年左右的時(shí)候是減少了 一線城市土地供應(yīng)，但是增加了三四線城市土地供應(yīng)，現(xiàn)在對一線城市土地供應(yīng)的增加是一種彌補(bǔ)措施。
“房住不炒”是懸在炒房者頭上的一把劍，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是給房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定劑，房子具有金融屬性，必須將房價(jià)上漲的預(yù)期打掉，所以才有穩(wěn)預(yù)期的說法，穩(wěn)預(yù)期是穩(wěn)房價(jià)的前提之一，如果一直認(rèn)為房價(jià)要漲，市場一但形成共識，那么就會(huì)導(dǎo)致原本當(dāng)下不必買房的需求也催生出來，大大造成購房的緊張，這進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)上漲，2015年那波牛市就有這個(gè)因素，房價(jià)越是漲得厲害，購房者就越是焦慮、著急，就越著急購房，這是越漲越買的心理作用。
總結(jié)：這些措施是能夠有力遏制房價(jià)上漲的，一線城市房價(jià)是全國的龍頭，一線城市房價(jià)穩(wěn)定，那么全國房價(jià)就穩(wěn)定，房住不炒是主基調(diào)，從長期來看，一線城市房價(jià)會(huì)上漲，但是過去的那種大漲已經(jīng)失去了基礎(chǔ)，短期來看，房價(jià)穩(wěn)定是主基調(diào)，個(gè)別短期漲幅較大的地方短暫回調(diào)也是有可能的。
