但凡優(yōu)秀的人物和企業(yè)，思想從來(lái)不同凡響，別人眼里的壓力，在他們看來(lái)是動(dòng)力，別人心中的紅線，在他們心里是目的。
非同凡響的思想，一般會(huì)結(jié)出非同尋常的碩果。
2020年房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線橫空出世，市場(chǎng)一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳，無(wú)數(shù)雙眼睛盯上了第一梯隊(duì)的龍頭房企們。
然而，少部分聰明的“好學(xué)生”，已經(jīng)提前定好了戰(zhàn)略方向。
不到半年，事情有了明顯的變化：
最新的財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)半年時(shí)間便跨過(guò)了“三道紅線”中的兩條，融資檔位由紅變黃。
房企們開(kāi)始逐漸擺脫買(mǎi)地造樓這個(gè)無(wú)限循環(huán)，向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，從源頭提供解決方案。
半年跨過(guò)兩道坎 好戲在后頭！
“‘三道紅線’（政策出臺(tái)）以后，（你們）就不用擔(dān)心我的負(fù)債率了，現(xiàn)在央行管著呢。”
3月12日，在融創(chuàng)中國(guó)2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)一眾投資者，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌這樣表示。對(duì)于投資者提出的“樓市調(diào)控”問(wèn)題，孫宏斌態(tài)度樂(lè)觀，“我是支持調(diào)控的�！�
三道紅線開(kāi)啟，房企迎來(lái)最強(qiáng)供給側(cè)改革，一般企業(yè)把三道紅線當(dāng)成是阻力，但在融創(chuàng)眼里，這根不是坎，而是新的護(hù)城河。
融創(chuàng)在三道紅線出臺(tái)之后，主動(dòng)調(diào)整了投資節(jié)奏。尤其是自2020年以來(lái)，部分城市熱門(mén)板塊的低價(jià)高居不下，融創(chuàng)選擇謹(jǐn)慎投資，2020上半年擇優(yōu)購(gòu)入2300億土地儲(chǔ)備，同比2019年下降64%，落實(shí)了嚴(yán)控拿地的戰(zhàn)略。
比減少拿地更難的是降負(fù)債。
2019年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德在多個(gè)場(chǎng)合表達(dá)了降負(fù)債的決心：
控制拿地節(jié)奏，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，負(fù)債率水平顯著下降，降低融資成本。
2020年中期業(yè)績(jī)投資者說(shuō)明會(huì)上，汪孟德說(shuō)：公司長(zhǎng)期的負(fù)債率下降是一個(gè)確定性的事情。
主要原因有兩點(diǎn)，一是自2017年開(kāi)始，集團(tuán)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)、收入都在快速釋放，新項(xiàng)目投資的速度在下降，這個(gè)階段一定是負(fù)債率下降的過(guò)程；二是今年、明年至未來(lái)，在公司戰(zhàn)略上，負(fù)債管控和杠桿下降也是管理層最主要的任務(wù)之一，所以，杠桿率的下降是一個(gè)非常確定性的事。
2021年3月12日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布了2020全年業(yè)績(jī)。
負(fù)債層面，凈負(fù)債率下降76個(gè)百分點(diǎn)，降至96%。現(xiàn)金短債比1.08，資產(chǎn)負(fù)債率78.3%，三條紅線已滿足兩條，預(yù)計(jì)2021年內(nèi)達(dá)成所有要求。
相比去年，融創(chuàng)安全邊際已經(jīng)大幅度提升，花旗、摩根、瑞信、廣發(fā)等國(guó)際投行紛紛給出正面評(píng)價(jià)。
融創(chuàng)2021年1月21日發(fā)行2筆美元債，規(guī)模合計(jì)11億美元，其中3.25年期限6億美元的利率為5.95%，5年期5億美元的利率為6.5%。創(chuàng)下中國(guó)美元債單次發(fā)行規(guī)模最高，利率也創(chuàng)下公司美元債最低紀(jì)錄。
整個(gè)第一梯隊(duì)房企經(jīng)歷了過(guò)去5年的狂飆突進(jìn)，終于回歸正常發(fā)展節(jié)奏。
市場(chǎng)對(duì)于房企的要求，也從造房造得好、造得快，轉(zhuǎn)向兩者兼顧，再到差異化競(jìng)爭(zhēng)。作為龍頭的融創(chuàng)、萬(wàn)科、碧桂園、恒大，已經(jīng)意識(shí)到了問(wèn)題所在，紛紛回到了最擅長(zhǎng)的城市區(qū)域，在一二線鞏固自己的基本盤(pán)，深耕最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。
增長(zhǎng)率超150% 服務(wù)大爆發(fā)！
房企回歸深耕核心板塊后，做的第一件事，就是從過(guò)去的專注樓市項(xiàng)目本身，轉(zhuǎn)型成綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。
親自下場(chǎng)拼服務(wù)，是任何一家龍頭房企蛻變的必經(jīng)之路。
最近兩年資本市場(chǎng)出現(xiàn)了一波拆分物業(yè)服務(wù)子公司上市的熱潮。和起起伏伏，隨時(shí)可能被監(jiān)管政策影響的樓市相比，物業(yè)越來(lái)越成為剛需，自然而然地成了房企落地服務(wù)的首選。
后疫情時(shí)代，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活水平的提升，讓物業(yè)服務(wù)得到了前所未有的重視。它就是下一條黃金賽道，具備優(yōu)勢(shì)、擁有高度確定增長(zhǎng)前景的物業(yè)服務(wù)公司，迎來(lái)最佳發(fā)展時(shí)機(jī)。
從規(guī)模來(lái)看，2020 年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積為 351.5 億平米，同比增長(zhǎng) 13.4%。
房企必須托過(guò)去的造樓賣(mài)樓無(wú)限循環(huán)中跳脫出來(lái)，物業(yè)管理是典型的輕資產(chǎn)模式，增長(zhǎng)快負(fù)債率相對(duì)較低，有持續(xù)穩(wěn)定的收入，容易形成長(zhǎng)期口碑效應(yīng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，超一半業(yè)主愿為優(yōu)質(zhì)物業(yè)付出超過(guò)房?jī)r(jià)3%的溢價(jià)，33%業(yè)主愿意付出超過(guò)房?jī)r(jià)1到3%的溢價(jià)，15%業(yè)主愿意付出不超過(guò)房?jī)r(jià)1%的溢價(jià)。
2020年，融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，不斷完善的精益化管理，促進(jìn)了降本增效。全年?duì)I收46.23億，三年復(fù)合增長(zhǎng)率58%；凈利潤(rùn)6.2億，三年復(fù)合增長(zhǎng)率152%。
截止2020年底，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)137個(gè)城市，在管建筑面積和合約建筑面積分別達(dá)到1.35億平方米和2.64億平方米。
融創(chuàng)服務(wù)持續(xù)聚焦深耕，提升核心城市的市場(chǎng)占有率。超過(guò)86%的合約建筑面積位于核心一二線城市，杭州、重慶的單城合約建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。
服務(wù)依托于社區(qū)，只有搭建豐富多彩的社區(qū)配套和業(yè)主平臺(tái)，才能構(gòu)建和諧鄰里關(guān)系新形態(tài)。融創(chuàng)打造了健走未來(lái)、果殼計(jì)劃、鄰里計(jì)劃、業(yè)主達(dá)人秀與業(yè)主春晚五大品牌活動(dòng)。
對(duì)于第一梯隊(duì)房企們來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，是在夯實(shí)基礎(chǔ)提升服務(wù)品質(zhì)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模、提升密度。打造智慧社區(qū)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、客戶生活服務(wù)一體化的線上平臺(tái)，發(fā)展線上+線下的客戶運(yùn)營(yíng)能力。
不可復(fù)制 護(hù)城河越來(lái)越厚！
有了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)體系，控制了拿地節(jié)奏，造出了好的房子，做到越來(lái)越精細(xì)的服務(wù)，就能在樓市下半場(chǎng)立于不敗之地么？
未必，還要不斷拓展業(yè)務(wù)邊界，將護(hù)城河建得越來(lái)越寬。
房企服務(wù)的對(duì)象永遠(yuǎn)是業(yè)主和整個(gè)社區(qū)，融創(chuàng)文化和文旅，承包了業(yè)主們的吃喝玩樂(lè)與精神生活。
融創(chuàng)文化在2020年取得扎實(shí)的業(yè)績(jī)，完成七大動(dòng)畫(huà)工作室布局，在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部?jī)?nèi)容項(xiàng)目穩(wěn)定輸出。
首部原創(chuàng)動(dòng)畫(huà)電影《許愿神龍》2012年1月上映，收獲1.6億票房；2021年春節(jié)檔，參投影片《刺殺小說(shuō)家》和《熊出沒(méi)·狂野大陸》分別獲得10.05億和5.83億票房。
文化領(lǐng)域的布局不斷完善，它堅(jiān)定地選擇超級(jí)IP長(zhǎng)鏈運(yùn)營(yíng)模式，圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫(huà)電影、動(dòng)畫(huà)番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局和優(yōu)質(zhì)內(nèi)容項(xiàng)目制作。
更進(jìn)一步，融創(chuàng)文旅通過(guò)開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建文旅俱樂(lè)部線上會(huì)員平臺(tái)等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)策略，使得疫情后業(yè)績(jī)快速恢復(fù)。
2020下半年，文旅業(yè)務(wù)客流同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。
其中融創(chuàng)冰雪依托四季運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，完成市場(chǎng)提前卡位，在全國(guó)18個(gè)城市落地，7個(gè)滑雪場(chǎng)已開(kāi)業(yè)，總接待333萬(wàn)人次。
融創(chuàng)已成為國(guó)內(nèi)最大室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商，整合創(chuàng)立二十余年的超級(jí)冰雪IP--哈爾濱冰雪大世界，打造集室內(nèi)、室外于一體的冰雪娛樂(lè)度假目的地。
只有經(jīng)受住復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境變化和考驗(yàn)的房企，才能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量均衡發(fā)展。
在行業(yè)低谷期穩(wěn)扎穩(wěn)打，夯實(shí)房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)。在疫情后，立足新起點(diǎn)，深化服務(wù)，完善智慧社區(qū)。融創(chuàng)地產(chǎn)+業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，把衣食住行和業(yè)主的精神生活有機(jī)結(jié)合，用文旅拓展主營(yíng)業(yè)務(wù)，這一條道路幾乎不可復(fù)制。
紅利仍在 黑馬繼續(xù)！
2021年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)商品房銷(xiāo)售總額，已經(jīng)從2010年的5.27萬(wàn)億上升到2020年的17.36萬(wàn)億，年復(fù)合增長(zhǎng)率12.7%。
按照目前的增速，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)三年突破20萬(wàn)億銷(xiāo)售額，是大概率事件。按照歐美樓市的集中度來(lái)看，中國(guó)第一梯隊(duì)房企會(huì)占據(jù)其中30%以上的市場(chǎng)份額，也就是至少6萬(wàn)億以上。
目前布局長(zhǎng)三角等大型都市圈，回歸一二線核心城的房企們，在深耕主業(yè)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的前提下，依舊能享受到諸多紅利。
我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)看好上海和長(zhǎng)三角都市圈，特別是有潛力的衛(wèi)星城，比如南通、蘇州、昆山、寧波等等，它們與核心城上海、杭州、南京互動(dòng)地越多，同城效應(yīng)越明顯，發(fā)展?jié)摿σ簿驮酱蟆?/p>
2021年樓市新一輪調(diào)控正在落實(shí)，集中土地拍賣(mài)會(huì)讓地價(jià)下降，同時(shí)一次性投放20宗以上地塊，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合統(tǒng)籌能力提出更高要求。
門(mén)檻越高，競(jìng)爭(zhēng)越少，大浪淘沙，風(fēng)浪越多，越有利于優(yōu)秀企業(yè)，成就偉大。
融創(chuàng)這匹黑馬，可能要一直黑下去，直到偉大
