在經(jīng)過了2020年的樓市低迷之后，2021年的樓市環(huán)境并沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，并且樓市調(diào)控政策也在不斷收緊。特別是在樓市金融調(diào)控在不斷收緊的情況下，不僅房企們的資金鏈越來越緊張，就是很多炒房客都面臨資金問題�，F(xiàn)在銀監(jiān)會要求各個銀行要求嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市，很多用經(jīng)營貸買房的投資客現(xiàn)在都面臨提前結(jié)清貸款的情況。所以現(xiàn)在不僅是開發(fā)商著急賣房子，很多投資客也是一樣著急賣房子回籠資金。
可以說，隨著2021年樓市調(diào)控政策不斷收緊，2021年的樓市相對于以往的樓市出現(xiàn)了“3個新變化”，這些新變化關(guān)乎著未來房價的走勢，所以不管是剛需還是房子多人都應(yīng)該提前知曉，提前做好準(zhǔn)備。那么，2021年的樓市到底出現(xiàn)了什么變化呢？咱們可以一起來看一看。
第一個變化：棚改停止后，不少三四線城市房價開始出現(xiàn)回調(diào)
大家也都知道，現(xiàn)在很多小縣城里的房價都非常高，特別是一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和人口不斷流失的縣城，動輒七八千的房價已經(jīng)嚴(yán)重偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�。這些城市這么高的房價，在棚改停止后就已經(jīng)失去了最后支撐。不管是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)，還是當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H收入水平都已經(jīng)無法繼續(xù)支撐當(dāng)?shù)胤績r繼續(xù)上漲了。
而這些三四線城市的樓市現(xiàn)在不僅面臨房價虛高的情況，其實還面臨著住房資源過剩的情況，這對當(dāng)?shù)胤績r影響更加深遠(yuǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前我們國家的城鎮(zhèn)居民人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上其他發(fā)達(dá)國家33平方米的人均住房面積�？梢钥闯觯覀儑业目傮w住房資源已經(jīng)過剩，但是由于很多一二線熱點城市的住房資源還存在緊缺的情況，所以更能說明三四線城市的住房資源過剩問題很嚴(yán)重。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控和“房住不炒”慢慢深入人心，未來人們買房都是為了自己居住。那么對于住房資源過剩、房價偏高以及人口不斷流失的三四線城市，這里的房價將進(jìn)入回調(diào)期。其實在2021年，就有很多三四線城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的情況，特別是在二手房市場中，由于二手房房源越來越多，導(dǎo)致了二手房越來越難賣，業(yè)主為了盡快賣掉房子，不得不降低房子的售價。
第二個變化：房價的普漲時代已經(jīng)過去，不再適合大眾投資
在過去，房價幾乎就是普漲時代，并且是單方面普漲。過去有人曾說，只要買的是房子就可以掙錢，也就是說不管房子的好與壞，房價都會上漲，并且都會有人購買，但是這種情況在2020年已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。今年以來，咨詢筆者關(guān)于買什么房子居住舒適的比咨詢房價走勢的更多，這說明現(xiàn)在越來越多的人買房都是為了自己居住，投資的目的越來越少。這意味著以后房價不再是普漲了，以后有一些城市的房價會繼續(xù)上漲，但是也會有不少城市的房價下跌。另外，房價不僅會根據(jù)地域不同出現(xiàn)分化，還會根據(jù)住房品質(zhì)的不同而出現(xiàn)分化。所以說，以后買房，也要做好房價下跌的準(zhǔn)備。
就如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說的那樣，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，已經(jīng)不再適合大眾投資了。其實這說得非常有道理，在房價已經(jīng)失去大漲基礎(chǔ)的前提下，投資房產(chǎn)的收益已經(jīng)很小。就算是投資未來房價還會繼續(xù)上漲的一二線城市房子，持有房產(chǎn)的收益在扣除持有房產(chǎn)的成本之后可能也剩不了多少。持有房產(chǎn)的成本還是有的，特別是貸款投資房產(chǎn)的情況。就如專業(yè)人士計算，如果房價每年上漲的幅度低于7%，現(xiàn)在通過貸款投資房產(chǎn)就不會掙錢。以后還可能會出臺房產(chǎn)稅、空置稅和房東稅，所以未來持有房產(chǎn)的成本會越來越高，并且是持有的房產(chǎn)越多，持有房產(chǎn)的成本就越高。所以，在以后投資房產(chǎn)的收益不斷降低和成本不斷上升的情況下，房產(chǎn)真的已經(jīng)不再適合大眾投資了。這對于目前持有房產(chǎn)比較多的人，真的需要提前做準(zhǔn)備。
第三個變化：二手房售價不斷降低，新房期房的價格優(yōu)勢正在慢慢變小
很多人都喜歡購買新房，不僅僅是因為二手房稅費和中介費比較多，更重要的是新房期房價格優(yōu)勢比較大。房價那么高，房價相對便宜的新房期房更能吸引剛需的注意。但是從今年開始，隨著炒房客不斷拋售房產(chǎn)，二手房市場中的房源不斷激增，二手房房價也因此在不斷走低�，F(xiàn)在不少地區(qū)的二手房售價已經(jīng)低于了周邊新房期房的價格，并且很多二手房還都是準(zhǔn)新房。
可以看出，相比于現(xiàn)房的二手房，如果新房期房的價格優(yōu)勢再沒有了的話，那么很多就會選擇購買二手房，而不會去選擇新房期房。相比于新房期房，二手房是現(xiàn)房，不僅沒有現(xiàn)在新房期房一系列的風(fēng)險，周邊的基礎(chǔ)配套設(shè)施也會比新房期房好很多。因此，在二手房售價不斷降低的情況下，新房期房的價格優(yōu)勢正在慢慢變小。如果是你購買房子，在現(xiàn)在這種價格情況下，你可能也會優(yōu)先選擇二手房的準(zhǔn)新房。
最后通過以上3個變化可以看出，隨著樓市調(diào)控政策的繼續(xù)，現(xiàn)在不管是新房市場還是二手房市場都已經(jīng)出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象。隨著新建商品房不斷流入樓市，以后住房資源過剩在未來將成常態(tài)化。對于樓市的這些變化，不管是剛需還是房子多的人都應(yīng)該提前知曉，提前做好準(zhǔn)備。
