深圳、北京、廣州，穩(wěn)；
南京、成都、西安、合肥等，熱度30度。
江浙大部分的三四線，熱度40度。
大部分的省會、地市、三四線，跌。
今年開始，很多事情有了不同以往的變化，尤其是樓市邁過30多年后，整座大廈所能倚重的4個基石，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化：
很多大房企都跨不過三道紅線，
全國居民杠桿率達(dá)到新高度，
從中央到地方，銀行收緊貸款，
當(dāng)?shù)胤秸_始與土地財政解綁，
我們將迎來一場史無前例的危機(jī)。
1
第一個危機(jī)：
房子多了，不好賣了，價格漲了。
5月24日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示。截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量約為4.91億平方米，環(huán)比增長0.5%，同比增長3.2%。
有一個數(shù)據(jù)非常扎眼：
供應(yīng)5457萬方，成交5200萬方。
這是21年以來第一次出現(xiàn)供大于求，與此同時，百城庫存也是首次出現(xiàn)正增長，去化周期在10個月。
在大家的印象中，一定覺得市場特別好：庫存特別少，去化特別好，西安的庫存周期僅有5個月，徐州的庫存周期僅有5個月。
實際上根本不是這個樣子，要知道，全國城市太多了，300多個城市，2000多個縣城，無非是西安合肥成都南京無錫徐州鹽城，真正火熱的城市加起來不過40個，占比才2%，太少了。
而且，這些城市我都去過，也就是比其他城市好點，比起16年、19年的大漲，差得遠(yuǎn)了。所以說，不要急。
這是百城庫存數(shù)據(jù)：
這是百城存銷比數(shù)據(jù)：
今年1-4月，全國百城商品住宅成交均價17634，同比上漲13.6%。
庫存多了，房價漲了，不好賣這是趨勢。
未來一定會驗證這個觀點。
2
第二個危機(jī)：
杠桿率還在進(jìn)一步提升。
一個是房企，一個是居民。
房地產(chǎn)中最重要的兩個參與者，他們的杠桿率都在提升，已經(jīng)提升到了一個非常危險的地步。
在這張表中，房地產(chǎn)業(yè)是所有行業(yè)中，杠桿率最高的指標(biāo)，也是杠桿率上升最高的指標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率上升最多，其中負(fù)債主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
其中最典型的則是華夏幸福。
這個起家于環(huán)京，依靠跟政府之間合作快速崛起的房地產(chǎn)企業(yè)，在這一輪的蒙眼狂飆中，企業(yè)風(fēng)險迅速攀升。舉兩個數(shù)據(jù)：
從2011年底到2021年初，華夏幸福有息負(fù)債從28.2億增至1952.5億；
從2021年2月到5月，逾期債務(wù)從52.55億元陡增至572.20億元。
第二個維度，則是居民杠桿率。
大家看一下，這張表已經(jīng)體現(xiàn)得非常明顯：
哪怕是在疫情之后，看著消費一般，沒人愿意花錢。但是整個21年一季度，住戶中長期消費貸款余額42.3萬億，占住戶全部貸款的64.3%。
居民部門杠桿率中住房貸款占比約為54.3%，尤其是在浙江、福建等省，居民杠桿率也是非常高的。
3
第三個危機(jī)：
銀行收緊房貸，不放了。
這一點，其實一直被普通人所忽視。作為整個房地產(chǎn)現(xiàn)金池子的承接者，從去年開始，從中央到地方，銀行也已經(jīng)開始快速調(diào)整貸款了。
之前敢貸的，現(xiàn)在不敢了。
之前能貸的，現(xiàn)在絕對卡你。
之前多貸的，現(xiàn)在少貸。
經(jīng)營貸、信用貸等全年壓縮。
就在前幾天，廣州還專門發(fā)文要嚴(yán)禁不良貸款：
廣州市地方金融監(jiān)管局近期通知，要求小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，存量盡快壓降、結(jié)清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。
與廣州相鄰的深圳，最近也有類似的舉動：
近期，深圳市地方金融監(jiān)管局分別對富德、企聯(lián)、金贏信、大信、亞聯(lián)財?shù)?家小貸公司進(jìn)行了監(jiān)管約談。深圳市地方金融監(jiān)管局指出，各公司應(yīng)對照各項監(jiān)管要求進(jìn)行全面自查整改，重點自查與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、按揭服務(wù)公司等各類涉房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作情況，一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，應(yīng)及時采取措施，提前收回相關(guān)貸款。
別說經(jīng)營貸、信用貸、過橋貸等非正規(guī)貸款，就連正常的首付、流水，都必須查來源、查流水，整個房地產(chǎn)的貸款系統(tǒng)將是以此釜底抽薪，產(chǎn)生的影響將是很大的：
1、利空二手。
2、房住不炒。
3、防止套利。
4、當(dāng)然了，必然誤傷剛需。
4
第四個危機(jī)：
來自地方政府的風(fēng)險。
地方政府的風(fēng)險來自哪里？我在網(wǎng)上找了一些數(shù)據(jù)，看兩組數(shù)據(jù)：
一個是根據(jù)國家財政部數(shù)據(jù)：
2020年全國財政總收入18萬億；
其中房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計2萬億；
國有土地使用權(quán)出讓收入8.4萬億；
房地產(chǎn)相關(guān)收入合計10.4萬億，占全國財政收入的57%；
以上是全國層面，我們再來看一下地方政府層面：
比如說杭州。
2019年杭州市總財政收入3650億，其中土地出讓收入1992億，占比55%，超過杭州市財政收入半壁江山，這還只是出讓收入，如果加上其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收，占比數(shù)據(jù)將更大。
比如說鄭州。
2019年鄭州市地方財政總收入1970.2億元，其中土地出讓收入1290億元，占了65%。
相信大家對這個土地出讓表格非常熟悉吧。
更關(guān)鍵的是，隨著高層稅費改革，土地財政的占比和支配權(quán)也將逐漸壓縮，一定不是一兩年的事情，而是以10年為周期的事情。
這是長線，這是趨勢，趨勢不可逆。
5
危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已經(jīng)動搖了房地產(chǎn)的基石。
房企。
購房者。
銀行。
政府。
如果基石一旦動搖，那么整個房地產(chǎn)市場也將面臨巨大的風(fēng)險。
更重要的是，未來房地產(chǎn)的調(diào)控、引導(dǎo)邏輯，不僅要防漲、更要防跌，尤其是房價暴跌，對于普通人的影響是最大的。這一點，希望大家一定要明白，房價崩盤之后的后果，你們根本無法承擔(dān)。
未來一定好記住幾點：
1、先求穩(wěn)，再求漲。這個邏輯，千萬不要顛倒。
2、在自己能力范圍內(nèi)，一定要優(yōu)選大城市。能選上海，不要選蘇州，能選蘇州，不要選常州。
3、現(xiàn)金流最重要。月供、流水比什么都重要，活下去比什么都重要，千萬不要因為月供、流水，倒在了變現(xiàn)之前。
4、買房一定要首選大房企。首選安全的大房企，恒大、華夏幸福、藍(lán)光等等一定要謹(jǐn)慎，你根本不需要知道內(nèi)幕，你只要知道，不要碰就好，千萬不要碰。
生逢此時，尤其是這10年，我們見證了房地產(chǎn)市場的漲跌興衰，未來10年，這一場巨大社會變革的最終目標(biāo)，終將趨于平靜，市場平穩(wěn)著陸。
