一方面，購房者貸款開始收緊。
從年初就已有端倪的房貸緊張情況近期再度上演。上海、鄭州、合肥、重慶、武漢等地部分銀行被曝出現(xiàn)房貸收緊的情況，一些地方房貸額度“非常緊張”，個人按揭貸款額度“緊俏”，部分購房者反映需排隊等放款。有的銀行甚至暫停了二手房貸業(yè)務。
另一方面，商票這個龐大而隱秘的資金池，正在進入監(jiān)管視野，開發(fā)商過去主要的“來錢”渠道或將紛紛失靈。
有消息稱，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。隨著商票被納入監(jiān)管，商票這條相對“灰色”的融資鏈條浮出水面，與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。
接下來，針對房企“表外負債”的強監(jiān)管大幕將大概率拉開，房企無法像過去一樣“任性”融資了。
將兩者放到一起，不難看出，資金不再洶涌流入房地產(chǎn)市場了。這是“房住不炒”所帶來一大積極變化，而這樣的變化可能才剛剛開始。
“停貸”風波
因為貸款額度緊張，廣州、佛山等部分城市在2021年年中再次出現(xiàn)“停貸”的傳言。幾天前，包括中國銀行廣東分行等在內的多家銀行回應稱，停貸消息不實，不過，也承認，受調控政策影響，房貸放款時效有所放緩。
二季度以來，多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高，銀行出現(xiàn)二手房貸業(yè)務排隊、放款周期延長的現(xiàn)象。貝殼研究院表示，特別是合肥、南京等城市部分銀行5月起因貸款額度受限而停止辦理二手房抵押貸款業(yè)務。
6月份，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；6月72個重點城市平均放款周期延長至50天。當前，重點城市首套和二套房利率與2019年11月份的高點已相去不遠。
需要看到的是，房貸利率的提升與整體市場的利率水平穩(wěn)定趨勢并不一致。截至今年6月份，貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）已經(jīng)連續(xù)14個月未做調整。
前期樓市熱度較高的長三角地區(qū)，房貸利率上漲最大。6月份，蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，上調幅度在所有城市中排名第一，紹興、杭州首套、二套房貸利率均提高30個基點。
購房者放款周期拉長、利率提高，必然影響交易節(jié)奏，特別是對買房時間有要求的二手房換房交易受到直接影響。上海一些中介機構已經(jīng)曝出開單量大減的情形。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比也下降約20%。
“房貸荒”應為短期現(xiàn)象
對于房貸緊張的原因，業(yè)內有兩種說法。一種認為，這是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機構主動調控的結果。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，每當樓市調控收緊，都會出現(xiàn)“房貸荒”。今年這一情況尤其明顯，主要是因為監(jiān)管部門開啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，金融機構需要控制新增貸款額度，以免踩到監(jiān)管紅線。所以，銀行也有意識地降低房貸投放的節(jié)奏。
貝殼研究院也認為，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況。合肥、杭州、成都等城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個人按揭貸款。
另一種說法認為，這是市場原因。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，各城市的房貸情況主要跟樓市表現(xiàn)有關。上半年，南方很多城市成交量大增，貸款需求大漲，雖然銀行并沒有刻意控制貸款供應，但相對巨大的需求下，額度不夠用了。而北京以及北方多數(shù)地區(qū)，樓市成交平穩(wěn)甚至清淡，貸款需求不多，所以額度不緊張，利率也未調漲。
無論何種原因，多位業(yè)內人士認為，這種情況并不會長期持續(xù)。
貝殼研究院分析認為，2020年全年居民部門新增中長期貸款約6萬億元，如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟增長速度相匹配，預計今年居民部門新增中長期貸款大約有6.4萬億-6.5萬億元左右的額度。去掉上半年3萬億元左右的已使用額度，下半年還將有超過3萬億元左右的信貸額度。因此，過了上半年考核節(jié)點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態(tài)。
五個持續(xù)下降
房貸緊張的同時，我國房地產(chǎn)融資當下呈現(xiàn)出“五個持續(xù)下降”特征。
首先，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速。
第二，房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續(xù)7個月下降。
第三，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降。房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續(xù)下降趨勢。
第四，理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降。相關理財產(chǎn)品余額同比下降36%，近一年來持續(xù)保持下降趨勢。
第五，是銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領域的資金規(guī)模持續(xù)下降。相關業(yè)務規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個月下降。
可以說，經(jīng)過持續(xù)整治，資金過度流入房地產(chǎn)市場的問題已得到初步扭轉。
“表外負債”迎來強監(jiān)管
隨著商票被納入監(jiān)管，房企“錢緊”可能將進一步凸顯。
商業(yè)票據(jù)融資，是指通過商業(yè)票據(jù)進行融通資金。商業(yè)票據(jù)是一種商業(yè)信用工具，指由債務人向債權人開出的、承諾在一定時期內支付一定款項的支付保證書，即由無擔保、可轉讓的短期期票組成。
負債表中，商業(yè)票據(jù)被計入應付賬款、應付票據(jù)，避開了“三道紅線”對有息負債的監(jiān)管，因此，去年以來，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大商票發(fā)行。
接下來，這條路可能走不通了。
據(jù)財聯(lián)社消息，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。被納入“三道紅線”首批試點范圍的12家房企是：碧桂園、恒大、綠地、融創(chuàng)、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。
消息稱，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計算指標，未來極有可能被納入。倘若商票數(shù)據(jù)被納入“三道紅線”中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將持續(xù)加大。
長期以來，因商票不被計入有息負債而游離于“三道紅線”之外，成為房企降“三道紅線”法寶，規(guī)模亦迅速攀升。數(shù)據(jù)顯示，2020年末TOP50房企應付票據(jù)規(guī)模為4013.5億元，同比大增33.8%。
有分析認為，目前約8成房企都使用商票進行材料采購、勞務支出以及建設工程付款等，貫穿整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，從前期的土地招標到中后期開發(fā)建設、房產(chǎn)銷售。其中，上游有材料供應商、建筑公司、設計公司，下游有裝修公司、中介服務和物業(yè)服務機構等。房企一旦出現(xiàn)拒付商票行為，將帶來連帶損失。
“如果不及時納入監(jiān)管范圍，有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發(fā)宏觀經(jīng)濟運行風險。這是央行將‘三道紅線’試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍、要求相關房企將商票數(shù)據(jù)每月上報的主要原因。未來整個房企商票數(shù)據(jù)可能也會納入‘三道紅線’計算指標�！盜PG首席經(jīng)濟學家柏文喜表示。
商票被納入監(jiān)管，這是一個重要的政策信號。接下來，針對房企“表外負債”的強監(jiān)管大幕將大概率拉開。
此前，中基協(xié)就叫停了基金子公司備案房地產(chǎn)供應鏈類產(chǎn)品，今年以來的房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降。據(jù)克爾瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。
嚴防亂象回潮
多位業(yè)內人士表示，未來房地產(chǎn)貸款增速不會再高速增長。接下來，還需注意兩方面問題。
一方面，不應過度“妖魔化”房地產(chǎn)貸款，也不能采取“一刀切”模式，而應理性看待房地產(chǎn)貸款合理增速對于國民經(jīng)濟增長的推動作用，滿足購房者的剛需、改善型需求。
該如何平衡購房需求與房地產(chǎn)貸款增速之間的關系？“要在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！便y保監(jiān)會相關負責人說，截至2021年4月末，在銀行業(yè)發(fā)放的個人按揭貸款中，首套房占比達91.8%，同比上升0.8個百分點；投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。
中國銀保監(jiān)會副主席梁濤公開表示：“下一步，中國銀保監(jiān)會將繼續(xù)貫徹落實黨中央、國務院房地產(chǎn)調控長效機制，堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房價大起大落，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！�
另一方面，依然要高度關注房地產(chǎn)貸款“過快”增長引發(fā)的風險，堅決遏制違規(guī)業(yè)務，保持對違規(guī)業(yè)務的高壓態(tài)勢，如“經(jīng)營貸”違規(guī)入樓市等，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務風險，防止亂象回潮。
“房住不炒”帶來積極的新變化
無論是需求端的“房貸趨緊”還是供給端的開發(fā)商融資“緊箍咒”，都反映了同樣的政策方向：把投機的、違規(guī)的、多余的資金從房地產(chǎn)領域擠出來。歸根結底，四個字“房住不炒”。
一直以來，房地產(chǎn)都是一個巨大的貨幣蓄水池。各路資金源源不斷涌入樓市，形成房地產(chǎn)業(yè)的“黃金20年”。但是問題也隨之而來。大城市房價越來越高，想要留住人才、留住企業(yè)越來越難。如果炒房就能發(fā)財，哪個企業(yè)愿意搞創(chuàng)新？寶貴的信貸資源都被房子“套走”，誰來解實體經(jīng)濟的“渴”？
所有人都清楚知道，沒有哪一個國家能只靠房地產(chǎn)業(yè)就富強起來。如果不矯正，上述這種“失衡”會越來越嚴重。這也正是為何中央強調“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”的重要原因。
狂奔20多年，樓市可能從未像現(xiàn)在這樣“缺錢”。但是這只是個開始，“房住不炒”帶來的變化是方方面面的。
日前，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，將新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員納入住房保障。值得注意的是，此次保障對象并沒有設置戶籍等限制條件，保障范圍進一步擴大。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認為，大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。
可以預見，隨著集體土地等建設保障性租賃住房的推進，以及共有產(chǎn)權住房供應的增加，大城市中低端住宅的價格泡沫將逐步消減。
