杠桿，具有放大的作用，用在樓市也是一樣的意思。樓市的杠桿可以簡(jiǎn)單理解為銀行對(duì)于住房貸款的信貸比例。按揭住房貸款中所謂的首付3成，貸款7成。這7成也就成為了買(mǎi)房者的杠桿。
具體購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，假設(shè)現(xiàn)在你有30萬(wàn)，一般情況下你只能買(mǎi)30萬(wàn)的東西，但是買(mǎi)房子的時(shí)候，你可以首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，買(mǎi)下100萬(wàn)的房子。相當(dāng)于你用30萬(wàn)買(mǎi)到了100萬(wàn)的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。
雖然70萬(wàn)要還，但在你買(mǎi)下的時(shí)候，你用30萬(wàn)的代價(jià)獲得了100萬(wàn)的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤(rùn)和投資機(jī)會(huì)。假如這個(gè)房子上漲了30%，賣(mài)出就是130萬(wàn)，還掉70萬(wàn)，剩60萬(wàn)，賺了30萬(wàn)，收益率30/30*100%=100%。
假如沒(méi)有銀行提供杠桿，第一，你沒(méi)100萬(wàn)買(mǎi)這個(gè)房子，就無(wú)從談及獲利。第二，如果你有100萬(wàn)，全款買(mǎi)入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，前后相比收益率差很多。這也就是為什么大家喜歡使用杠桿投資房產(chǎn)的原因，以較低的成本獲得更大的收益。但是，使用杠桿后，風(fēng)險(xiǎn)同樣也放大了。
假如房?jī)r(jià)下跌30%，現(xiàn)值70萬(wàn)，賣(mài)掉還完貸款，一分也不剩。貸款炒房因?yàn)槊媾R還款壓力，一旦到了還不上貸款必須賣(mài)的時(shí)候正好房?jī)r(jià)下跌，就面臨非常大資金壓力，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也就升高了。
去年開(kāi)始，更有一些地方出現(xiàn)了“首付貸”，極端情況下，零首付，也就是你一分錢(qián)首付都不用出。法律規(guī)定的首付款，由地產(chǎn)中介墊付。這樣的話，100萬(wàn)的房子你欠銀行70萬(wàn)，欠中介30萬(wàn)。這個(gè)時(shí)候，杠桿率是1/0=無(wú)窮大，房?jī)r(jià)只要有任何下跌，銀行就可能面臨斷供。地產(chǎn)中介不是銀行，所受到的監(jiān)管沒(méi)有銀行那么嚴(yán)，首付貸相當(dāng)于提高了樓市的杠桿并進(jìn)一步放大風(fēng)險(xiǎn)。
可以說(shuō)“首付貸”在很大程度上助長(zhǎng)了炒房人的投機(jī)行為。這樣的“首付貸”對(duì)于樓市的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的威脅，已經(jīng)被相關(guān)監(jiān)管部門(mén)叫停。
