房地產(chǎn)廣告：字越小越要小心
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年03月24日07:56
來源：南陽樓市網(wǎng)
3月12日下午，消費者劉女士打電話到《金牌樓市》說：“我一直想買房，可是也沒時間好好去看看，正好鄭州住交會開始了，我就趁周末調(diào)休去逛了逛，收集了很多廣告單，回家和丈夫認真研究了一下，卻發(fā)現(xiàn)一個問題，大部分單頁下邊都有一行小字‘本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準’，我和丈夫都不太明白是什么意思，所以向你們咨詢一下，免得買了房子再給自己惹什么麻煩�！�
據(jù)了解，2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審查商品房買賣合同糾紛案件實用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第三條中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！钡绻趶V告中開發(fā)商對其開發(fā)的房屋所作出的某些項目有具體確定的說明和允諾，在法律上構(gòu)成了要約，同時廣告中又出現(xiàn)了“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準”的話，那這句話是否具有法律效應(yīng)？如果因為此廣告已構(gòu)成要約的部分發(fā)生了糾紛，開發(fā)商是否可以因此而推卸責(zé)任？記者走訪了部分開發(fā)商、相關(guān)政府部門及有關(guān)律師。
消費者：廣告單里有疑團
在走訪過程中，記者向部分消費者做了調(diào)查。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大部分消費者對房地產(chǎn)廣告并沒有防備意識，也沒有認真研讀過。一位會計師事務(wù)所的張先生說：“我對房地產(chǎn)行業(yè)也不了解，有時候看到報紙上的廣告和戶外廣告，其中的很多內(nèi)容看了半天都不知道在說些什么�！碑�(dāng)記者問他是否注意上面“小字”部分時，他說：“那么小，誰看得清啊。”一位準備看房的謝小姐說：“隔行如隔山，不干房地產(chǎn)自然很多東西都不了解，像什么綠化率、容積率根本就不知道怎么計算，看房地產(chǎn)廣告也主要看看上面的圖，覺得差不多就到現(xiàn)場看看；至于文字，通俗點的還能看懂，那種寫得很美的語句，看不懂也就不看，只能聽銷售員的話了�！庇幸徊糠窒M者看到了“小字”，但不是很理解其中的含義，也就沒多想。
業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)廣告仔細看
作為房地產(chǎn)廣告發(fā)布方的開發(fā)商，他們對于上述現(xiàn)象又持什么樣的態(tài)度呢？一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在不光是房子銷售競爭激烈，房地產(chǎn)廣告的競爭也很激烈。
房地產(chǎn)廣告是來配合房子銷售的，哪個開發(fā)公司不想把廣告做得漂亮些，以吸引更多的客戶來看房呢？比如：精美的效果圖、誘人的文字、美好的前景勾畫等這些都會觸動消費者的神經(jīng)。激烈的廣告競爭致使開發(fā)公司在廣告中難免會夸大其詞，市場上因為廣告引起的糾紛也屢見不鮮，所以，為了避免糾紛的發(fā)生，有的會在廣告中注明“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準”的類似字樣，是在提醒消費者慎重購房，也是在告知消費者房子在一些不可抵抗力的影響下發(fā)生變化也是不可避免的。
其實，利用廣告審查來達到約束效果起到的作用也很有限，因為各行各業(yè)都在做廣告，審查人員對此行業(yè)的了解肯定存在一定的局限。總之，廣告發(fā)布方還是要自覺、誠信。至于廣告的內(nèi)容，許多是不能量化的�！督忉尅烦雠_后，本來開發(fā)商想在樓書上多表現(xiàn)一些東西，但為了避免麻煩，在宣傳資料上說得更加含糊，玩文字游戲，這時消費者就更要看仔細后再做決定。
政府：廣告管理比較難
記者首先針對房地產(chǎn)廣告管理的問題采訪了鄭州房地產(chǎn)管理局市場管理處副秘書長葉琦，他說，近幾年房地產(chǎn)糾紛日漸增多，一些消費者是首次置業(yè)，由于理解不到位、簽合同盲從等原因?qū)е旅べ彛灿械南M者是違約失信，但更多的原因還是在于開發(fā)商本身。作為開發(fā)企業(yè)，首先要講誠信，如樓間距、綠化率、社區(qū)配套設(shè)施對消費者怎樣承諾的就應(yīng)該怎樣做；如果投機取巧，雖然暫時會得到收益，可這樣會嚴重影響了企業(yè)的長遠發(fā)展。這其中的利害關(guān)系其實誰都知道，但真正做起來卻難上加難。
目前的房地產(chǎn)業(yè)還不能達到透明化，期房的銷售給消費者帶來了誘惑同時也帶來了更多的風(fēng)險，先前開發(fā)商按照規(guī)劃對消費者做出的承諾，可能在建房期間因為各種原因發(fā)生這樣或那樣的變化，比如，受國家政策調(diào)整、地質(zhì)變化或其他不可預(yù)知因素等的影響，開發(fā)商不能履約。雖然在一定程度上，開發(fā)商也是弱勢群體，但只要開發(fā)商不投機取巧，真正靠實力去打拼市場，按照政府的規(guī)章制度辦事，能兌現(xiàn)的就承諾，不能兌現(xiàn)的堅決不承諾，開發(fā)商的誠信形象自然就樹立起來了。
2003年《解釋》的出臺，對房地產(chǎn)廣告的規(guī)范起了很大的促進作用，以前房地產(chǎn)管理局的稽查科是專管廣告審查的，后來隨著房地產(chǎn)廣告日益增多，《解釋》出臺后，逐漸取消了稽查科廣告審查的職能，而把這種職能釋放給了開發(fā)商自己，讓他們自己來約束自己，同時也釋放給了媒體，讓媒體也起到一定監(jiān)督的作用。房地產(chǎn)廣告宣傳單頁中，出現(xiàn)“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準”這樣一句話，可以認為是開發(fā)商對消費者的一種提示，不過也不排除有的開發(fā)商想推卸責(zé)任，同時也正是因為房地產(chǎn)市場發(fā)展速度之快，但又不成熟，這些都注定了房地產(chǎn)廣告管理是一項艱巨的任務(wù)。作為政府部門我們絕不會袖手旁觀，而是以市場為出發(fā)點，會更好地為消費者提供幫助。
律師：警惕期房廣告
從根本上說，樓書、平面廣告、宣傳單都屬于宣傳資料，廣告宣傳應(yīng)該真實、準確，否則造成他人損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但對于宣傳資料中具體確定部分應(yīng)視為要約，可在廣告中出現(xiàn)了“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準”的句子，那么這句話究竟具備法律效應(yīng)嗎？它是否和《解釋》中的第三條相對立？如果出現(xiàn)糾紛又該如何解決？
河南坦言律師事務(wù)所夏霖律師說，人們對房屋的選購，特別是對期房的選購，主要是通過開發(fā)商所提供的廣告宣傳才對房屋以及整個小區(qū)有所了解，然后來確定自己的購買行為。廣告作為開發(fā)商銷售房屋的必要手段，開發(fā)商盡可能地讓自己的廣告做得能夠引起購房者的注意和興趣，促使購房者產(chǎn)生購買欲望。但是，某些開發(fā)商為了達到自己的售房目的，往往在廣告宣傳中夸大其詞，玩一些文字游戲來愚弄購房者，像運用毗鄰XX地，50米遠、100米遠可以說是毗鄰；1公里遠、10公里遠甚至100公里遠都可以說是毗鄰，使用的交通工具以及參照物的選取影響著人們心目中的距離遠近。但是對于開發(fā)商在其廣告中對其開發(fā)的房屋所做出的某些項目有具體確定的說明和允諾，像客廳挑高5.8米、層高3米、樓間距20米，一層兩戶等對購房者的購房行為有重大影響的說明，依據(jù)《解釋》第三條都視為要約。
所謂要約，是指希望和他人訂立合同的意思表示（《合同法》第十四條規(guī)定），它是房地產(chǎn)開發(fā)商以締結(jié)合同為目的，向消費者所作的意思表示，它有一經(jīng)承諾就產(chǎn)生合同的可能性。所以，要約在發(fā)出以后，對要約人——房地產(chǎn)開發(fā)商和受要約人——消費者都會產(chǎn)生一定的約束力，如果違反了有效的要約，將承擔(dān)法律責(zé)任。至于開發(fā)商在廣告中標示“本廣告不作為合同要約，簽訂合同以政府的最終批文為準”一行小字，首先他做到了法律上所說的“提示義務(wù)”，但是如果廣告中有具體確定的內(nèi)容，正好這些內(nèi)容和實際情況發(fā)生了差異，引起了糾紛，那么這行小字實際上和《解釋》第三條規(guī)定已經(jīng)產(chǎn)生了沖突，無任何意義，是不具備法律效應(yīng)的，消費者可以維護自己的利益，因此，開發(fā)商在銷售房屋時，要計算好自己的成本及工程進度控制，不能兌現(xiàn)的堅決不要承諾。
需要提醒消費者的是，只有具體確定的內(nèi)容才屬于要約，其他模棱兩可的內(nèi)容只是要約邀請，在購房時，尤其是購期房，有太多不確定因素，消費者還是要仔細閱讀宣傳資料，明明白白購房。為了避免因廣告承諾不兌現(xiàn)而發(fā)生的糾紛，消費者在簽訂購房合同時，最好把關(guān)系到自己切身利益的東西作為內(nèi)容寫進合同附件中，這樣才能更好地保護自己的合法利益。
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