國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年上半年數(shù)據(jù)：
房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)15.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.2%，比1-5月份略降。
全國(guó)商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%；商品房銷售額92931億元，同比增長(zhǎng)38.9%，兩年平均增長(zhǎng)14.7%。
以此計(jì)算，2021年上半年全國(guó)商品房平均售價(jià)為10485元，正式邁過萬元大關(guān)。
與去年全年的9859元相比，增長(zhǎng)6.3%。
萬元時(shí)代意味著什么？
這表示當(dāng)下我國(guó)可能不止一二線城市房?jī)r(jià)過萬，很多三四線城市，甚至房?jī)r(jià)也已輕松過萬。
我們不得不承認(rèn)，我們已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)房子全線不便宜的時(shí)代。
北京樓面價(jià)重回3萬+
數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)上漲最多的10個(gè)城市：廣州、徐州、上海、北京、寧波、深圳、杭州、銀川、金華、泉州。
北京房?jī)r(jià)漲幅9.9%，作為首都都市圈的龍頭，都市圈核心區(qū)房?jī)r(jià)，也將迎來重新定位。
上半年，北京住宅用地供需兩旺，住宅用地供應(yīng)30宗，成交面積345萬㎡，同比上漲40%；成交37宗，成交面積439萬㎡，同比上漲32%；平均樓面價(jià)為30401元/㎡，樓面價(jià)再度提升到3萬元/平方米以上，為2018年以來半年度次高。
本次的土拍，基本確定了北京房?jī)r(jià)的一個(gè)新格局：五環(huán)土地的溢價(jià)能力大幅抬高，同樣五環(huán)沿線住宅價(jià)格單價(jià)破7W的信號(hào)已打響。
受到政策的約束，不斷推高房企的拿地和開發(fā)成本，未來的業(yè)態(tài)規(guī)劃難以預(yù)料，而以目前的開發(fā)時(shí)間推進(jìn)，這批土拍地塊的新房預(yù)計(jì)會(huì)在明年上半年陸續(xù)面市，而這個(gè)政府指導(dǎo)價(jià)位，很有可能就是2022年后北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)了！
如果北京樓市進(jìn)入新一輪定價(jià)重構(gòu)，必會(huì)帶動(dòng)環(huán)京，甚至整個(gè)首都都市圈樓市的回暖。
人口聚集 都市圈時(shí)代來臨 都市圈房?jī)r(jià)迎來新定位
2019年2月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），這是我國(guó)第一份以“都市圈”為主題的中央文件，標(biāo)志著都市圈時(shí)代正式來臨，都市圈建設(shè)以同城化為方向，打造1小時(shí)通勤圈，圈內(nèi)中小城市受益。隨著城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)趨勢(shì)分析，未來，只有大城市都市圈才存在所謂的樓市。
經(jīng)濟(jì)總是從復(fù)蘇、繁榮、衰退到蕭條周而復(fù)始地輪回，經(jīng)濟(jì)周期在客觀世界是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中由個(gè)人或企業(yè)自主行為引發(fā)的商業(yè)活動(dòng)，在主觀世界則是亙古不變的人性。
樓市的本質(zhì)是人，哪里有人，哪里才有價(jià)值，哪里才有樓市的漲幅和回報(bào)。
人口是一切經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人口是一切價(jià)值的本源，人口是第一消費(fèi)力、驅(qū)動(dòng)力
根據(jù)一個(gè)理論，兩個(gè)法則作為引導(dǎo)，結(jié)合目前實(shí)際進(jìn)一步論證。
推拉理論
按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人口流動(dòng)，遷移的根本原因是：通過遷移，能夠改善生活條件。
由遷入地的拉力因素和遷出地的推力因素共同作用（自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等原因）。
拉文斯坦遷移法則
1.大多數(shù)遷移主要基于經(jīng)濟(jì)因素；2.鄉(xiāng)村居民較城鎮(zhèn)居民更具遷移傾向；3.遷移人口數(shù)量與遷移距離成反比；4.人口遷移具有地域上的階梯特征；5.每次遷移潮發(fā)生后，都有一次反向的、補(bǔ)償性的遷移潮出現(xiàn)；6.女性偏好短距離遷移；7.經(jīng)濟(jì)與交通發(fā)展導(dǎo)致遷移增加；8.長(zhǎng)距離遷移以大城市為主；9.向外遷移主要發(fā)生在20-35歲。
經(jīng)濟(jì)—人口分布平衡法則
決定城市人口規(guī)模的關(guān)鍵是城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和城市人均收入與其他城市的差距。
在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和同質(zhì)性假設(shè)下，人均收入較高的城市將不斷吸引區(qū)外人口遷入，直至該城市人均收入與其他城市持平。
可以看出，未來，只有大城市都市圈才存在所謂的樓市。
目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在百分之62左右，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，要到百分之75才會(huì)放緩或結(jié)束。
城鎮(zhèn)化率每年約百分之1的增長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)大約還剩下10年的窗口期。
美國(guó)是從中部向東、西海岸遷移，日本是向東京、大阪、名古屋三大都市圈遷移，中國(guó)現(xiàn)在是往京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角、成渝都市圈城市群遷移。
隨著人口紅利進(jìn)一步的消失、人才價(jià)值日益凸顯，城市化進(jìn)程愈發(fā)重要。
“人往高處走，人隨產(chǎn)業(yè)走”，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入對(duì)人口流入有著很強(qiáng)的吸引力，人口正持續(xù)向大城市及大都市圈集聚。
城市化讓資源更加集聚，一座城市在產(chǎn)業(yè)、配套上的持續(xù)發(fā)力，帶來的資源就會(huì)越來越多，形成良性循環(huán)。
中國(guó)未來樓市出現(xiàn)兩端分化，K型增長(zhǎng)，馬太效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。
那么在首都都市圈中，哪個(gè)區(qū)域更有價(jià)值更方便？
答案是固安！
以“北京、雄安新區(qū)、天津”構(gòu)成的京津冀城市金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，隨著交通路網(wǎng)的完善，非首都疏解功能實(shí)施，京雄城際鐵路和北京新機(jī)場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，京津冀城市群的重大工程利好不斷釋放，位于紅利疊加輻射區(qū)的中心城市——固安，將作為金三角區(qū)域的獨(dú)角獸，將迎來前所未有的發(fā)展。
京雄、京開、大廣三條高速從固安穿城而過，更大地方便了需要頻繁進(jìn)出北京工作生活的群體，在未來還會(huì)有多條城市軌道交通路線建成，距北京一河之隔的固安無疑近水樓臺(tái)先得月，更快一步地吃到北京資源外擴(kuò)的紅利。并且固安目前已經(jīng)放開落戶，率先開始搶人，有了人口流入，樓市才會(huì)有未來。
首都都市圈在發(fā)展，樓市也在不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)漲幅受太多因素的影響，面對(duì)房?jī)r(jià)日益上漲的客觀現(xiàn)實(shí)，受傷的永遠(yuǎn)是剛需，作為京漂剛需購房者，我們能做的只能是盡早上車，早日有所居，畢竟上車后越早，購房預(yù)算可能就會(huì)越低。
