最近又出了一個(gè)新的調(diào)控政策，是“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。
這個(gè)信息其實(shí)對樓市影響真的很大，但是彭叔發(fā)現(xiàn)其他人對這個(gè)消息卻并不是很在意，但這個(gè)消息關(guān)乎到未來的地價(jià)，以及房地產(chǎn)稅推出的速度。
這個(gè)政策表面上來看，是為了讓這些房企降杠桿，讓他們更快的去還銀行的貸款，降低自己的負(fù)債率，不準(zhǔn)他們用貸款去買地，但這背后隱藏的著的，是高層和地方的博弈。彭叔的老粉應(yīng)該都知道，高層和地方在對待房地產(chǎn)方面，一直都是兩條線，高層不想讓房價(jià)上漲，不希望地方對房地產(chǎn)的依賴越來越重，高層希望地方能認(rèn)真的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不要老想著靠房地產(chǎn)，但是等到了地方上就不行了，地方上的人因?yàn)榻?jīng)常輪換，再加上發(fā)展產(chǎn)業(yè)真的很難，而且短期內(nèi)不會見效，所以和房地產(chǎn)比起來，那肯定是房地產(chǎn)最香了，這就導(dǎo)致了盡管上面三令五聲，不準(zhǔn)用房地產(chǎn)刺激GDP，但地方上最后還是選擇了用房地產(chǎn)來刺激GDP。最明顯的例子就是2020年的西安和合肥，這兩個(gè)城市在2020年GDP都突破了1萬億，西安是10020億，合肥是10045億，大家想想，這兩個(gè)城市在2020年房價(jià)都大漲了，而它們超過1萬億金額都不是很多，如果說沒有房價(jià)大漲，大家覺得這兩個(gè)城市GDP能在2020年完成破萬億的既定目標(biāo)嗎？這就是典型的上面說不準(zhǔn)靠房地產(chǎn)拉動GDP，但是底下依舊用房地產(chǎn)來拉動GDP。
那么在這種背景下，高層今年開始搞集中供地，希望用這個(gè)集中供地來把地方上的地價(jià)給降下來，讓地方想要炒高地價(jià)都不行，但是后來發(fā)現(xiàn)，光靠這個(gè)還不行，重慶就是很典型的例子，樓面價(jià)大漲，各路房企紛紛搶地。那既然房企都這么有錢了，高層就又打了一個(gè)補(bǔ)丁，就是這個(gè)房企的買地金額不能超過去年銷售額的40%。這個(gè)政策一出，意味著未來很多房企，就算是它有錢，它也不能買地了，指標(biāo)就給它卡在了那里。如果房企都買地都受到了限制，那么地方上就算想要把地價(jià)抬高，但是奈何房企買不成，沒錢接，最后地價(jià)也就漲不上去了。
大家現(xiàn)在可以仔細(xì)看未來的土拍，已經(jīng)形成了一個(gè)閉環(huán)了。2020年全國的土拍金額是8.4萬億，全國的新房銷售金額是17.3萬億，17.3萬億乘以40%，那就是6.9萬億，和2020年土拍金額相差1.5萬億。那么我們再看集中供地的要求，各地的土地供應(yīng)面積不得低于過去幾年的平均數(shù)，這就導(dǎo)致了地方上就算想要減少供地量，都不行。那么現(xiàn)在就出現(xiàn)了一個(gè)基本邏輯，集中供地讓地方上想要減少土地供應(yīng)都不行，那就意味著未來土地供應(yīng)量會持續(xù)增加，這是賣方，而做為買方的房企，受到了三條紅線，以及這個(gè)最新的土拍金額不得超過銷售額的40%，這意味著買方的資金量會明顯的減少，那么大家想想，賣方的供應(yīng)量只增不減，而買方的購買力卻被限制住了，那么在這種供大于求的情況下，大家覺得未來地價(jià)還能再漲嗎？或者說地王還會出現(xiàn)的那么頻繁嗎?盡管這限制的被納入三條紅線的40來家房企，但這40來家房企可都是國內(nèi)的頭部房企，他們被卡住了，底下那些小房企想要鬧騰，也沒那個(gè)實(shí)力。
可以說現(xiàn)在連土拍都成了一個(gè)調(diào)控的閉環(huán)，大家可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的調(diào)控都是直接從高層發(fā)布下來，直接把地方給跳開了，不用你地方管，高層直接就把規(guī)矩定好了，你地方上執(zhí)行就行了。不像過去，只是說一句沒有詳細(xì)指標(biāo)的話，而現(xiàn)在都是帶著指標(biāo)下來的，這就很不同了。
有的人說地方上土拍如果冷了，地價(jià)賣不上去，土地財(cái)政跟不上，那么地方上發(fā)工資，搞基建怎么辦？畢竟大家也看的到，去年土拍8.4萬億，而今年如果這么限制的話，土拍金額才只有6.9萬億，缺口這么大，怎么辦？
這就又要說高層的高明之處了，上面這么限制房企拿地金額，有兩個(gè)好處：
一、倒逼地方上發(fā)展產(chǎn)業(yè)，過去地方上靠著房地產(chǎn)，哪怕不思進(jìn)取混日子，也依舊可以混的下去，但是現(xiàn)在土地收入被限制了，那么這些地方上還想維持和過去一樣的日子，就只能發(fā)展產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)來增加他們的收入，否則很多單位上班的人，最后只能降薪了，也就是傳說中的津貼、績效、各種精神文明獎之類的，都沒了。這是屬于倒逼，不想餓死，那就好好謀發(fā)展，也可以叫做強(qiáng)行戒掉房地產(chǎn)。
二、為后期開征房地產(chǎn)稅減少阻礙，很多人都知道，一些地方對開征房地產(chǎn)稅是不支持不反對，畢竟開征房地產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)肯定有影響，土拍估計(jì)就會冷下來，這會導(dǎo)致他們的收入減少，而現(xiàn)在高層直接把土拍收入給減少了，那么現(xiàn)在擺在地方面前的就是一個(gè)已經(jīng)肯定收入減少的土拍收入，還想辦法再擴(kuò)大收入，那么在這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)稅的就從過去的不支持不反對成為了支持，畢竟房地產(chǎn)稅是地方稅，和土拍收入一樣，都?xì)w地方所有，土拍收入減少了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展又不容易搞起來，那么就只有收稅相對來說更加簡單了。所以地方上對待房地產(chǎn)稅的態(tài)度，在土拍收入受損的情況下，從過去的不支持，不反對變成了支持。
大家再結(jié)合新華網(wǎng)發(fā)布的那個(gè)合理的城市房價(jià)文章中提到了，部分城市認(rèn)為房價(jià)越高，經(jīng)濟(jì)就越好，這種想法是錯的那段話，和彭叔昨天寫的房價(jià)是有天花板的文章結(jié)合起來大家再看，高層也知道，我們的房價(jià)已經(jīng)算是過度透支了，房價(jià)的天花板已經(jīng)出現(xiàn)了。未來就算產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，也只是在做一個(gè)填坑運(yùn)動，而不是一個(gè)增量運(yùn)動。我們的房價(jià)，已經(jīng)至少把未來10年的收入增長給吃沒了，我們往后就是一個(gè)自我恢復(fù)，自我養(yǎng)傷去泡沫的時(shí)間。
還有樓市最近又傳出了一個(gè)房產(chǎn)中介中介費(fèi)以后要不得超過當(dāng)?shù)厣鐣骄べY的3倍來收，這個(gè)消息現(xiàn)在還沒有官方證實(shí)，只是一個(gè)坊間的小道消息。對于這個(gè)政策，彭叔只能說如果這個(gè)政策真了的真，那就意味著未來的二手房市場將會被徹底的管控起來，炒房客的生存空間將會無限的被壓小。大家想想，如果按照當(dāng)?shù)氐钠骄鐣べY，像是上海，一個(gè)月平均工資也才1萬左右，那么3倍就是3萬，而上海一套600萬的房子，中介費(fèi)普遍是1到3個(gè)點(diǎn)，那么就算按照2%來計(jì)算，那也是12萬了，而這下直接被強(qiáng)制要求降到3萬，你想想這中間的利潤要縮水多少。過去那么多人當(dāng)房產(chǎn)中介就是看上了賣房的暴利，但如果未來房產(chǎn)中介賺不到錢了的話，那么大部分房產(chǎn)中介將會選擇離職，而沒有了那么多房產(chǎn)中介，彭叔很負(fù)責(zé)的跟你說，你的二手房將會更加難賣了。大家想想，這么多年來，房產(chǎn)中介幾乎是一直都站在了賣房這一邊，不斷的幫助賣房的人哄抬房價(jià)，各種的起哄，甚至為了哄抬房價(jià)而編造一些假的消息在市場中制造恐慌情緒，而未來如果房產(chǎn)中介數(shù)量大幅度，并且他們就算幫你把房子高價(jià)賣出去了，他們也只能賺那么一點(diǎn)上限的錢，你覺得房產(chǎn)中介還有動力搞下去嗎？如果房產(chǎn)中介的中介降這么多的話，那么最大利空就是那些二手房房東，他們將少了很大的助力，至少幫他們鼓吹房價(jià)永遠(yuǎn)漲的房產(chǎn)中介會大幅度減少了。
彭叔覺得這個(gè)政策有可能是假的，也有可能是真的，彭叔也不確定真假，因?yàn)檫@個(gè)政策屬于過分的管制了房地產(chǎn)，所以彭叔不確定這個(gè)是不是真的，只能說如果這個(gè)真的，那么真就不得了。房地產(chǎn)真的就要重回JH經(jīng)濟(jì)了。因?yàn)檫B房產(chǎn)中介的中介費(fèi)都管的話，那么意味著調(diào)控的手已經(jīng)是伸的無限長，并且手段也是更加的接地氣。其實(shí)如果房產(chǎn)中介真的大面積下崗的話，那么對于制造業(yè)來說，反到是個(gè)好事，畢竟全國從事房產(chǎn)中介的人數(shù)也有個(gè)幾百萬，甚至上千萬，這么多的健康勞動力，不做房產(chǎn)中介了之后，其他行業(yè)肯定容不下這么多人，而現(xiàn)在那些工廠又缺工人，剛好這些人就只能往那邊去了。
大家要一定記得彭叔說的房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)核心論點(diǎn)：過去的房地產(chǎn)是一個(gè)增量行業(yè)，所以大家在這個(gè)行業(yè)里面賺錢都很容易，但是以后的房地產(chǎn)行業(yè)，是一個(gè)存量并且范圍不斷縮小的行業(yè)，我們當(dāng)前的社會的確無法像對待教培行業(yè)一樣直接把房地產(chǎn)給拍死，但是去房地產(chǎn)化是一個(gè)大趨勢，也就是每年房地產(chǎn)行業(yè)都會減少，做減法，哪怕每年只減少一點(diǎn)點(diǎn)，但卻會一直減少，增量行業(yè)中賺錢非常容易，但是在這種減量行業(yè)里面，真的很難。
最后：
彭叔再次勸大家，你如果是剛需購房者，就是那種一套房都沒有的人，你也不用非要死扛著等房價(jià)大跌后才買，因?yàn)槟愕炔黄�，未來房價(jià)就算下跌，應(yīng)該是也每年跌一點(diǎn)每年跌一點(diǎn)，你是剛需，你一直這么等著，你對象或者你孩子也等不起，再說了，萬一房價(jià)沒跌，又漲了呢？誰都說不準(zhǔn)，所以彭叔認(rèn)為剛需遇到合適的房子，該買還是買，然后錢多的不知道怎么花的人，你非常想投房子那你就投，但千萬別炒房了，現(xiàn)在還炒房，那真就是拿自己的腦袋和政策比看誰硬了。
