從近日公布了2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)的上市銀行的情況看，銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入正在加速調(diào)整，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放規(guī)模在總體貸款中的占比或有所下降。
不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸暴露。以招商銀行為例，在該行不良貸款率穩(wěn)步下降的同時(shí)，該行房地產(chǎn)行業(yè)的不良率由2020年底的0.3%上升至1.07%，且不良貸款規(guī)模由2020年底的11.90億元上升至43.28億元。
2021年下半年，在房企存量有息債務(wù)高企、償債高峰集中來(lái)臨、融資政策持續(xù)收緊、行業(yè)內(nèi)分化加劇的背景下，預(yù)計(jì)部分杠桿率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企違約風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步上升。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“擠泡沫”“去杠桿”的落地，預(yù)計(jì)在明年下半年，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量壓力將迎來(lái)拐點(diǎn)。
資金端助力樓市調(diào)控效果初現(xiàn) 部分銀行房地產(chǎn)不良貸款升高
在“房住不炒”總基調(diào)下，今年以來(lái)樓市“降溫”政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，平均每月調(diào)控次數(shù)達(dá)50次。
在“三道紅線(xiàn)+五檔分類(lèi)”雙重規(guī)范下，今年上半年以來(lái)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)調(diào)整正在加速。
以已經(jīng)公布了2021年半年報(bào)的招行為例，在房地產(chǎn)貸款方面，截至6月底，招行房地產(chǎn)業(yè)貸款和墊款金額較2020年底的3907.92億元上漲至4044.64億元，在總體公司貸款中占比由2020年底的7.77%下降至7.51%。
截至報(bào)告期末，招行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)余額6437.68億元，其中含實(shí)有及或有信貸、債券投資、自營(yíng)及理財(cái)非標(biāo)投資等業(yè)務(wù)，較2020年末增加463.58億元，其中，境內(nèi)公司貸款余額3323.29億元，較2020年末增加208.99億元，占該行貸款和墊款總額的6.57%，較2020年末下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。
從央行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2021年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為12.3萬(wàn)億元，同比增速僅為2.8%；開(kāi)發(fā)貸余額增速已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度下降。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的報(bào)告指出，雖然開(kāi)發(fā)貸存量余額仍處于歷史較高水平，但第二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額較第一季度減少了1200億元。這表明隨著房企“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎制度的建立和實(shí)施，商業(yè)銀行對(duì)新增開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放更為審慎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)出顯著收緊信號(hào)。
銀保監(jiān)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)低于各項(xiàng)貸款平均增速。6月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)9.8%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低。房地產(chǎn)貸款集中度由2019年的高點(diǎn)29.2%降至6月末的28.2%，各類(lèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度均有不同程度下降。
不過(guò)，在資產(chǎn)質(zhì)量方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款規(guī)模仍在上升。
年報(bào)顯示，截至2021年6月底，招行公司貸款的不良率較2020年底的1.58%降低至1.57%，但房地產(chǎn)行業(yè)的不良率和不良貸款規(guī)模卻出現(xiàn)“雙升”，不良率由2020年底的0.3%上升至1.07%，不良貸款規(guī)模由2020年底的11.90億元上升至43.28億元。
從招行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的情況看，該行稱(chēng)，資金主要投向優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶(hù)，嚴(yán)控戰(zhàn)略客戶(hù)名單外增量投放，不過(guò)，受政策調(diào)控及部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，境內(nèi)公司房地產(chǎn)不良貸款率1.15%，較2020年末上升0.93個(gè)百分點(diǎn)。
關(guān)于銀行房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款規(guī)模上升的原因，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，主要是由于自去年“三道紅線(xiàn)”政策以來(lái)，金融行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的融資趨緊，打破了房企依賴(lài)“借新還舊”的模式，導(dǎo)致部分房企償債困難。
不僅是銀行機(jī)構(gòu)，信托方面，根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2021年二季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為2.08萬(wàn)億元，同比下降16.94%，環(huán)比下降4.39%；房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至13.01%，同比降低1.16個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降低0.60個(gè)百分點(diǎn)；信用債和海外債方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年上半年房地產(chǎn)信用債、海外債凈融資額分別為-456億元和-63億美元，凈融資能力下降。
“同時(shí)，由于調(diào)控政策層層加碼，調(diào)控重點(diǎn)由原來(lái)的一二線(xiàn)向一二三四線(xiàn)普遍蔓延，導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，繼而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。這也是造成銀行房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款規(guī)模上升的原因。”宋紅衛(wèi)指出。
房地產(chǎn)融資“閘門(mén)”再擰緊 貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)到明年上半年
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然部分銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有所上升，但整體來(lái)看，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款審核非常嚴(yán)格，且貸款規(guī)模占比有嚴(yán)格限制，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量造成的影響很小。
那么，房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量壓力將伴隨銀行多久？
某國(guó)有銀行投行部人士指出，隨著房企償債高峰的到來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量壓力還會(huì)存在。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到12822億元，成為從2019年至2023年區(qū)間內(nèi)的償債高峰，而次高峰則是在2022年，情形不容樂(lè)觀。今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模累計(jì)增速持續(xù)下滑，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1～7月房企境內(nèi)外債券融資金額累計(jì)約6428億元，較2020年同期下降13%，累計(jì)增速達(dá)2018年以來(lái)最低點(diǎn)。并且“三道紅線(xiàn)”落地后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個(gè)月。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，近兩年土地市場(chǎng)過(guò)熱，嚴(yán)重?cái)D壓開(kāi)發(fā)房企的利潤(rùn)，部分項(xiàng)目甚至虧損，導(dǎo)致無(wú)力還債。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深有52家房企披露了2021年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，24家房企凈利潤(rùn)錄得虧損。其中，18家房企預(yù)告凈利潤(rùn)同比下跌，另有27家房企預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。
“房地產(chǎn)貸款逾期的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)持續(xù)到明年上半年。”宋紅衛(wèi)告訴記者，做出上述推測(cè)的具體原因有兩點(diǎn)，其一是今年上半年拿高價(jià)地的房企，尤其是三四線(xiàn)城市的高價(jià)地，問(wèn)題將會(huì)在明年體現(xiàn)出來(lái)；其二是隨著地價(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致房企拿地積極性下降，預(yù)計(jì)今年下半年到明年上半年將會(huì)有針對(duì)相關(guān)優(yōu)化房企合理利潤(rùn)的政策出臺(tái)，能夠緩解房企盈利的困境。“預(yù)計(jì)明年下半年以后，貸款逾期的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)有所控制，至少新增項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大的下降�！�
基于此，未來(lái)銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的政策將有怎樣的變化？
上述國(guó)有銀行投行部人士告訴記者：“下半年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的態(tài)勢(shì)，會(huì)視政策而定，預(yù)計(jì)觀望概率大，不會(huì)進(jìn)一步收緊，畢竟銀行還要助力進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！�
“目前對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的門(mén)檻已經(jīng)明顯提升，具體表現(xiàn)為，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸、土地貸的審批逐步嚴(yán)格，另一方面，是房貸審核放緩，且監(jiān)管層多方圍堵消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，通過(guò)買(mǎi)房進(jìn)入房地產(chǎn)的資金也得到了嚴(yán)格把控�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟如是說(shuō)。
招行在其業(yè)績(jī)報(bào)中表示，2021年下半年，該行將持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)及區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶(hù)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和過(guò)程管理，穩(wěn)步推進(jìn)行業(yè)限額和客戶(hù)限額管理，推動(dòng)“兩個(gè)集中度”監(jiān)管指標(biāo)逐步優(yōu)化達(dá)標(biāo)，預(yù)計(jì)在宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)政策無(wú)重大變化的情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)質(zhì)量將保持相對(duì)穩(wěn)定。在貸款投向方面，招行稱(chēng)將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理，推動(dòng)房地產(chǎn)貸款占比穩(wěn)步下降，并持續(xù)優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，積極加大對(duì)優(yōu)質(zhì)制造業(yè)、綠色信貸等行業(yè)投放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策對(duì)該行的總體影響可控。
同時(shí)，陳晟指出，6月1日銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)指出，將對(duì)新增房貸占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，合理控制房地產(chǎn)貸款增速；6月30日，監(jiān)管部門(mén)將“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線(xiàn)”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)，下一步對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范已經(jīng)全面鋪開(kāi)。
一系列嚴(yán)苛政策落地后，光大證券公布的一組數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速正在回落。7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金合計(jì)為1.61萬(wàn)億元，單月同比減少7.0%；其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金預(yù)收、個(gè)人按揭分別為1937億元、5380億元、5773億元、2598億元，單月同比分別為下降17.2%、上漲5.5%、下降9.2%、下降13.4%。
陳晟指出，未來(lái)涉及到城市更新、產(chǎn)城融合、保障房長(zhǎng)租建設(shè)的企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面會(huì)得到政策推動(dòng)，同時(shí)也容易獲得融資支持；央企國(guó)企要想獲得低利率融資還是具有優(yōu)勢(shì)的。
