在深圳二手房成交量連續(xù)多月走低的環(huán)境下，原本業(yè)主和購(gòu)房者膠著較量中處在上風(fēng)的業(yè)主，開始妥協(xié)讓步，不少區(qū)域房?jī)r(jià)有了實(shí)質(zhì)性下跌，有小區(qū)業(yè)主掛牌價(jià)已與2020年初相當(dāng)。
然而業(yè)內(nèi)人士分析，這并非市場(chǎng)底部，也不是行業(yè)最差的時(shí)候。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中獲悉，不少中介店?yáng)|持續(xù)實(shí)施收縮戰(zhàn)略，或關(guān)店裁員，或?qū)⑵瑓^(qū)內(nèi)多家店鋪整合，以節(jié)省開支熬過(guò)“寒冬”。
房?jī)r(jià)降至2020年初水平
8月二手住宅的備案數(shù)據(jù)連續(xù)第5個(gè)月出現(xiàn)下滑。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，8月全市共備案1979套二手住宅，環(huán)比下跌22.6%，同比下跌82.5%；總成交面積約18.87萬(wàn)平方米。
二手房上月出現(xiàn)超2成下跌，且連續(xù)多月維持低成交量，疊加深圳近期公布的第二輪集中土拍規(guī)則下調(diào)土地溢價(jià)率，也調(diào)低了未來(lái)新房的最高限價(jià)。在這場(chǎng)博弈中，購(gòu)房者觀望情緒再次加重，使得二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的大幅下調(diào)。
陳陽(yáng)是深圳市南山區(qū)中介人員，已經(jīng)習(xí)慣了近幾個(gè)月購(gòu)房者的觀望情緒，其工作重點(diǎn)是深圳和臨深新房，不過(guò)近期在有業(yè)主主動(dòng)大幅降價(jià)后，陳陽(yáng)也將編輯好的房源信息統(tǒng)一發(fā)給了早期積累的意向客戶。
“總裁主推盤，松坪村東區(qū)60平方米南向兩房，總價(jià)576萬(wàn)元，比上一套成交價(jià)少了50萬(wàn)元，西區(qū)的價(jià)格買東區(qū)�！�
為增加客戶信服度，陳陽(yáng)還會(huì)將外網(wǎng)已看不到的成交記錄一并發(fā)給客戶。在其展示的成交記錄中，該小區(qū)成交停留在了5個(gè)月前。彼時(shí)西區(qū)約50平方米的兩房成交價(jià)格為541萬(wàn)元。據(jù)記者了解，該小區(qū)房源在高點(diǎn)時(shí)業(yè)主掛牌價(jià)高達(dá)680萬(wàn)元左右，相比高點(diǎn)，這套房源價(jià)格降價(jià)約100萬(wàn)元左右。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢過(guò)往交易記錄發(fā)現(xiàn)，2020年4月，該小區(qū)同戶型成交價(jià)格為550萬(wàn)元。考慮到樓層、裝修等微觀因素影響，目前該報(bào)價(jià)確已與去年初價(jià)格較為接近。
不止南山片區(qū)，寶安和龍華區(qū)業(yè)主也開始以價(jià)格換成交，甚至有急賣客戶，價(jià)格已降至與2020年初水平。
羅鑫近期正在看房，其告訴記者，此前關(guān)注的紅山片區(qū)房源，原本掛盤總價(jià)在600萬(wàn)元左右，上套成交價(jià)是555萬(wàn)元。最近關(guān)注到的新出優(yōu)質(zhì)房源，業(yè)主一口價(jià)509萬(wàn)元。業(yè)主對(duì)購(gòu)房者要求只有一條，首付款到賬快。
寶安區(qū)也出現(xiàn)了幾乎按照參考價(jià)賣房的案例。比如近期寶安區(qū)中介主推的桃源居小區(qū)某70平方米電梯兩房，據(jù)中介介紹，參考價(jià)400萬(wàn)元，這套房源428萬(wàn)元，而去年小戶型的成交在500萬(wàn)元左右。
深房中協(xié)在日常的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中也關(guān)注到了這一降價(jià)現(xiàn)象，其分析此前熱點(diǎn)板塊如南山區(qū)、寶安區(qū)內(nèi)的部分高報(bào)價(jià)、改善型房源，在經(jīng)歷半年多相持后，部分業(yè)主“堅(jiān)挺”的心態(tài)有所松動(dòng)，也的確出現(xiàn)部分“降價(jià)給力”的盤源。
深圳中原研究中心認(rèn)為，大學(xué)區(qū)推進(jìn)的不確定性以及全國(guó)密集調(diào)控背景下，二手市場(chǎng)實(shí)時(shí)成交量下滑至低谷，短期內(nèi)成交量或進(jìn)一步下探。
中介離職撤店潮繼續(xù)
深圳中介撤店離職潮也在繼續(xù)。
今年以來(lái)，以租賃單為主的業(yè)務(wù)，不僅較難維持經(jīng)紀(jì)人生計(jì)，也難養(yǎng)活店鋪。記者近日實(shí)地采訪了寶安區(qū)一家正在撤店搬離的中介門店，談及撤店原因，工作人員告訴記者，近期內(nèi)成交未有好轉(zhuǎn)跡象，每月還需要支付高達(dá)3萬(wàn)元的店鋪?zhàn)饨鹨约叭肆Φ瘸杀�，�?jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)重，區(qū)域負(fù)責(zé)人選擇撤店合并，先熬過(guò)淡季。
而上月開了5單租賃單的資深中介劉歡，在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，其自認(rèn)為是行業(yè)內(nèi)相對(duì)勤快的，但對(duì)租賃單的低轉(zhuǎn)化和回報(bào)不甚滿意，特別是近期公司財(cái)務(wù)通知他們公司不再給員工繳納社保后，劉歡近期也在考慮轉(zhuǎn)行。
不過(guò)雖目前二手房市場(chǎng)冰封，但新房成交相對(duì)活躍，且出現(xiàn)了較高增幅。8月，深圳新房住宅成交5885套，環(huán)比上升94.4%；成交面積為63.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升121.3%。新房住宅成交量創(chuàng)近7個(gè)月新高。
而9月第一周，全市共有4個(gè)項(xiàng)目入市銷售，分別為龍崗保利勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)都和和昌拾里花都，南山的南城小筑、寶安的聯(lián)投東方世家花園，共計(jì)1680套住宅產(chǎn)品。其中僅南山的南城小筑全部售罄，其他去化一般轉(zhuǎn)入順銷。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從新房二手房成交差異來(lái)看，市場(chǎng)并不缺購(gòu)房者，因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)大幅提高購(gòu)房首付后，導(dǎo)致部分剛需和換房需求被抑制。
值得注意的是，預(yù)計(jì)9月將有超24個(gè)樓盤入市，南山區(qū)有5個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，龍崗區(qū)、寶安區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目開盤，這三個(gè)區(qū)域也將成為9月的供應(yīng)大戶。
深圳中原研究中心分析指出，8月底開始新房多項(xiàng)目拿證，預(yù)計(jì)金九銀十，市場(chǎng)推盤量將迎來(lái)今年的高峰期，且南山、福田、寶安等區(qū)域多個(gè)網(wǎng)紅盤有望入市，將帶動(dòng)新房市場(chǎng)氛圍。
深房中協(xié)認(rèn)為，從2·8新政，再到近期出臺(tái)的一系列涉及學(xué)區(qū)房改革，以及土拍規(guī)則的改變，本質(zhì)而言是在踐行“房住不炒”精神，并不是為了打擊房地產(chǎn)業(yè)本身。從目前行業(yè)環(huán)境看，樓市已不具備加杠桿投機(jī)炒作的畸形特征，反而為樓市轉(zhuǎn)向持久平穩(wěn)發(fā)展鋪平道路。
