二手房交易警惕五大風險
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年05月22日11:38
來源：南陽樓市網(wǎng)
專家認為，二手房交易要注意避免五大風險。
價格風險
二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差不多；而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。
其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：
房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外，舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型減價10％。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3％，7層減價5％，3層和4層加價3％，若是樓頂則減價5％；房間如無朝南門窗減價5％。
環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的，也有社會的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別減價5％，位于省、市重點中小學區(qū)的減價15％。
法律風險
法律風險主要包括四個方面：
來自交易主體方面的風險即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。作為買受方的個人不具有成都市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來蓉人員未辦理在成都購房的審批手續(xù)，支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。
來自交易房屋方面的風險這方面的風險主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權(quán)屬存有爭議；3、房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；7、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
來自交易手續(xù)方面的風險房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般不動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果，而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。
來自交易合同方面的風險主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。
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