隨著貴陽市民置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變,二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來越多置業(yè)者的青睞。但是,二手房市場的快速發(fā)展,也帶來了很多問題。由于中介市場魚龍混雜,從業(yè)人員整體水準(zhǔn)不高等原因,在實(shí)際交易過程中也形成了很多隱患。如何能讓消費(fèi)者買到稱心如意的二手房,有關(guān)專家提出了一些建議,消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件,包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等,然后依照以下步驟進(jìn)行交易,可以避免一些不必要的麻煩。
選房 考察性價(jià)化
如今的二手房市場,大多是通過中介公司來完成交易的。中介公司房源充足,可供購房者選擇的余地較大,但要選擇一家有實(shí)力、有信譽(yù)的中介公司。
特別提示:
1、選房時(shí)一定要分清購房目的是自己居住還是投資,選擇自住房應(yīng)考慮:考察交通、生活是否便利;考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平;觀察供水、供電、供氣能否保證,交通、排污、通訊是否通暢;
2、了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),拜訪鄰居,了解周邊居住環(huán)境;
3、了解該住房的使用年限及土地使用期限;該房屋的用途;有無欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用;
4、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積;觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管線是否合理;天花板、墻壁是否有問題;
5、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,因?yàn)槿绻阗I了房以后打算裝修,一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等,以免造成不必要的麻煩。還要注意是否有私搭私建部分;
6、比較判斷該房產(chǎn)的價(jià)值�？赏ㄟ^對市場上的二手房比較判斷價(jià)值,也可委托中介機(jī)構(gòu)或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
看房 難明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵
決定購房之前,一定要驗(yàn)明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確,有糾紛的一定不能購買,這往往是市民在購房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié),也是產(chǎn)生購房風(fēng)險(xiǎn)的根源。
特別提示:
1、土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰,有無遺留糾紛問題,防止一房兩賣;
2、審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等;
3、要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易,而經(jīng)濟(jì)適用住房要住滿5年才能上市交易。
簽合同 確認(rèn)買賣雙方合法身份
這里提到的合同有兩種,如果是通過中介購買二手房,除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》,還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。
特別提示:
1、房產(chǎn)中介合同,在法律上叫做居間合同,是指居間人、中介公司、向委托人報(bào)告訂立的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書,以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人;
2、要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容,特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期;
3、簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買賣契約》時(shí),買方需交納購房首付款或訂金,切記此款應(yīng)親自交給賣主,并由賣主出具收據(jù)。交給其他人,一定要審查對方的委托授權(quán)書,以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。
辦手續(xù) 必要程序不能簡化
經(jīng)過以上三道程序后,將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價(jià)值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。
特別提示:
1、購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣方盡快遷出戶口;
2、辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長,手續(xù)繁瑣。目前,市場上出現(xiàn)了專門代辦各類按揭貸款業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu),可提高辦貸效率,加快房款速度,承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn),如果工作忙可以找他們代辦;
3、千萬不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。
交房 按照合同約定執(zhí)行
辦理完以上手續(xù)后,買賣雙方按合同條款交接房屋,驗(yàn)收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施,驗(yàn)收合格后買方付款。
特別提示:
1、買方在未取得房地產(chǎn)證前,不應(yīng)付清全部房款。因?yàn)樵趯徟k證的過程中,如手續(xù)有問題,就辦不了房地產(chǎn)證;
2、關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)。
領(lǐng)證 必須本人到場
按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí),必須本人到場,如本人因故不能到場領(lǐng)證,應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。有關(guān)專家提醒廣大購房者,以上步驟只是基本程序,在實(shí)際交易過程中可能會有很多特殊情況發(fā)生,因此廣大購房者在購房時(shí)遇到問題應(yīng)及時(shí)到有關(guān)部門咨詢。
