在二手房交易中，存在著諸多的法律問(wèn)題，其中，二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱即屬典型之一。為避免二手房的購(gòu)房者落入產(chǎn)權(quán)陷阱，筆者擬對(duì)該問(wèn)題作一探討。
二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱
筆者在多年辦案過(guò)程中，所遇到的二手房產(chǎn)權(quán)陷阱主要存在以下幾種情形：
1、“賣房者”非二手房的產(chǎn)權(quán)人。這種情況又包括以下幾種情形：
（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已經(jīng)作廢的房產(chǎn)證之便利，進(jìn)行欺詐。如承租人冒充業(yè)主，與買房者簽訂合同；有些人在離婚時(shí)雖然法院判決該二手房不為其所有，但由于其仍持有已作廢的原房產(chǎn)證，與購(gòu)房者簽訂二手房買賣合同。
（2）“賣房者”是“真正”的產(chǎn)權(quán)人，但由于某種原因未登記或未過(guò)戶。如繼承人因繼承或受贈(zèng)而取得該二手房，但由于各種各樣的原因，未及時(shí)辦理二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
在此情形下進(jìn)行交易，由于交易主體不適格，不僅該二手房買賣合同無(wú)效，而且購(gòu)房者往往可能遭受詐騙。
2、賣房者僅僅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。
許多時(shí)候，二手房的所有人不屬于一人，而屬多人，即所交易的二手房為共有房。而在交易的過(guò)程中，往往只是其中的一個(gè)共有人與購(gòu)房者進(jìn)行交易。而且該賣房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自決定出售的。
與第一種情形一樣，在此情形下交易，也會(huì)因交易主體不適格而導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。因?yàn)椋阂勒瘴覈?guó)法律的規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)的出售必須得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。當(dāng)有共有人不同意出售時(shí)，則該交易無(wú)效。
3、賣房者只是使用權(quán)人，而非所有權(quán)人。
在所交易的二手房為公房時(shí)這種情形多有發(fā)生，即賣房者所在單位僅僅只是將該房產(chǎn)提供給賣房者使用，賣房者并未取得完全的所有權(quán)。如購(gòu)房者與僅有使用權(quán)人進(jìn)行交易，即使交付全部房款，亦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。
4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙。
如在二手房上設(shè)有抵押。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，如在房產(chǎn)上設(shè)有抵押，則在抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)之前或抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)前，該房產(chǎn)不得自由轉(zhuǎn)讓。
5、房產(chǎn)上存在法律禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。
如二手房被查封，在解封之前，該二手房是禁止轉(zhuǎn)讓的。
6、非居住用途房。即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。
7、賣房者未將房屋欲出售的情況告知承租人，或者說(shuō)已告知，但未得到承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利的答復(fù)。
二手房產(chǎn)權(quán)陷阱的防范
對(duì)于上述產(chǎn)權(quán)陷阱，筆者認(rèn)為，最有效的防范方式是：在購(gòu)房前到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查閱該房產(chǎn)信息。
依照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)是通過(guò)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的登記予以確定的。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記中，包含了房產(chǎn)的各種相關(guān)信息，如：所有權(quán)人、房產(chǎn)的具體物理情況、是否設(shè)有抵押、是否被查封、是否已出租等等。通過(guò)向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查詢，購(gòu)房者可以確切地知道賣房者是否對(duì)房產(chǎn)擁有完全的產(chǎn)權(quán)、是否存在著其他共有人、是否僅僅只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)、是否已設(shè)定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否為居住用房等等。通過(guò)對(duì)這些信息的了解，購(gòu)房者可以針對(duì)不同的情況采取相應(yīng)的對(duì)策：
1、如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)立即中止與之進(jìn)行交易。因?yàn)榇似渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人在履行自身義務(wù)后亦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。
2、如賣房者僅為產(chǎn)權(quán)共有人之一，則可要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。
3、如該二手房上設(shè)有抵押，則可要求賣房者在消除該抵押負(fù)擔(dān)后方與之交易。
4、如該二手房已被查封，則可在該二手房被解封后方與產(chǎn)權(quán)人交易。
5、如該二手房已出租，則應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。
6、如該二手房為商業(yè)用途房，即可根據(jù)自身需要決定是否繼續(xù)交易。
7、如賣房者僅僅只有使用權(quán)，在其取得完全的產(chǎn)權(quán)之前，應(yīng)中止該交易。
以上所述遠(yuǎn)未涵蓋形形色色的二手房交易中存在的所有產(chǎn)權(quán)陷阱，但只要購(gòu)房者牢牢抓住產(chǎn)權(quán)登記這點(diǎn)，就能杜絕購(gòu)房受騙事件的發(fā)生。
