案情回放
2003年底，陳先生被城南某樓盤廣告打動。廣告說該小區(qū)屬于“成熟社區(qū)，擁有皇家園林，豪華會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等小區(qū)配套設施一應俱全”。盡管該樓盤的價格比該地段其它樓盤每平方米要高出近400元，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是于同年12月份與房地產開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同。今年5月收樓時，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了會所、幼兒園、商店、郵局之外，其它配套設施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化。開發(fā)商解釋說健身房等普通設施會在近期內建設，而學校和多功能游泳池因未獲審批通過而取消了……陳某感覺受騙上當，遂起訴開發(fā)商要求其承擔違約責任。
律師說法
本案涉及的法律焦點是開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。我國民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請，也稱要約引誘，是開發(fā)商邀請購房者參與購房行為的一種表達方式。
“要約”和“要約邀請”是兩個完全不同的法律術語，兩者所帶來的法律后果完全不同。在某些特定的法律條件下，商品房的銷售廣告和宣傳資料應當視為具有法律效力的要約。那么，在什么情況下“要約邀請”可以視為具有完全法律意義的“要約”呢？它應該同時具備以下三個法律條件：
1.該銷售廣告和宣傳資料中有關房屋及相關設施的內容，在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫、配套設施等。
2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內容應當是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”“商機無限”等煽動性的語言只是為了制造聲勢，吸引購房者的注意，因此只能算作要約邀請，不能視為合同內容。
3.該銷售廣告和宣傳資料的說明和允諾即宣傳廣告的內容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價格。
只要商品房銷售廣告和宣傳資料的內容具備這三個條件，即使未明確訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的說明和允諾的，應承擔違約責任。
律師結論
在本案中，開發(fā)商在售樓廣告中對有關設立會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等配套設施作出了明確說明，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的司法解釋》第三條的規(guī)定，即構成了要約。原告和被告簽訂購房合同，即使在合同中沒有注明該廣告中承諾的內容，該廣告內容也是合同不可分割的一部分，開發(fā)商必須按售樓廣告中的承諾履行義務，開發(fā)商將學校、游泳池等配套設施取消，構成違約，應當承擔違約責任。
律師叮囑
簽合同看清廣告內容
許多消費者在簽約時往往就有一個思維的誤區(qū)，認為廣告宣傳是白紙黑字，有據(jù)可查；實物模型則是有目共睹，眼見為實，就把要約邀請誤認為是具有法律意義的要約，實則不然。購房者在購房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實物的模型等等，基本上都屬于要約邀請的范疇，這些內容只要沒形成要約，并且在合同中也沒有注明，就很難要求賣方對此承擔違約責任。這種誤解，對購房者來說存在雙重風險。
首先是商業(yè)道德風險。廣告宣傳的內容不寫入合同，一般來說對開發(fā)商是沒有約束力的，這種宣傳話語能否兌現(xiàn)，基本上屬于賣方商業(yè)道德的范疇，法律往往無可奈何；其次是法律風險。雖然《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的司法解釋》第三條規(guī)定“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約”，但是在實際的司法實踐中，此條標準并不好界定。多數(shù)情況下，法官會將商品房的銷售廣告和宣傳資料裁斷為要約邀請，開發(fā)商可以全身而退。因此，建議購房者簽定合同時，不要漏掉廣告等宣傳內容，尤其是勾起你購房欲望的關鍵內容。
另外，還需注意以下三點：
{1}購房者要注意辨別商品房銷售廣告和宣傳資料的內容是否符合法律規(guī)定，如有些開發(fā)商違法承諾“買頂層送花園”“售后包租”等內容，因樓頂是所有業(yè)主共同使用部位，開發(fā)商無權擅自處置，而售后包租在法律、規(guī)章中也是明令禁止的，所以，該宣傳廣告內容違法，這些內容即使寫入合同，最終也會因為無效而得不到法律保護。
{2}注意保留銷售廣告和宣傳資料，開發(fā)商一旦不能兌現(xiàn)廣告中符合要約的相關內容，購房者就可以此作為證據(jù)維護自己的合法權益。
{3}盡量細化合同條款，如開發(fā)商承諾的“進口衛(wèi)浴用具”、“純德國進口廚具”等，需要在合同中寫明衛(wèi)浴用具的產地、型號、品牌等，約定得越細，購房者越容易得到法律的保護。
合同診斷室
合同處方
送診人：李小姐 病歷號：2005003
病癥一：合同補充協(xié)議第五條約定，如乙方(即房屋買受人)未能按時支付銀行按揭款的，甲方(即房屋出賣人)有權解除房屋買賣合同，乙方應按總房價的20%承擔違約金。
診斷意見：商品房合同一般約定：如果賣方延遲交房、買方延期付款超過30日時，守約方有權要求解除合同，違約方承擔總房價3%的違約金。對照之下，顯然，本條內容實際上嚴格約定了買方延期付款的違約責任，而賣方延遲交房、延遲辦理產權證的違約責任并未有任何變化，顯失公平。如確需在補充協(xié)議中對買方延遲付款的違約責任作出更為嚴格的約定，則從公平的角度出發(fā)，對賣方延遲交房、延遲辦理產權證的違約責任也應作出同等約定。
病癥二：該房屋為精裝房，補充協(xié)議附件二第五條約定，甲方所列裝修標準中所使用的材料如因市場原因等因素導致無法使用約定材料的，甲方有權進行替換。
診斷意見：該約定僅強調了開發(fā)商的替換權，沒有約定替換標準，則一旦確需進行替換時可能產生糾紛。在合同中應注明“甲方有權以同檔次、同市場價格的產品進行替換”，以避免雙方因對替換產品的標準分歧而產生爭議。
病癥三：補充協(xié)議第十三條：本協(xié)議為甲乙雙方簽定的《商品房買賣合同》的有效附件，與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。如本協(xié)議內容與《商品房買賣合同》不一致的，以《商品房買賣合同》為準。
診斷意見：該約定實際上導致補充協(xié)議中很多與《商品房買賣合同》內容不一致的約定失去效力，購房者與開發(fā)商簽定補充協(xié)議實際上是在做無用功。通常來說，補充協(xié)議是對原協(xié)議的修改和完善，如果所有約定以原協(xié)議為準，也就失去簽定補充協(xié)議的必要了。建議改為“補充協(xié)議的內容與《商品房買賣合同》不一致的，以補充協(xié)議為準”，以避免糾紛。
醫(yī)師：泰和泰律師事務所律師
診斷時間：2005年5月26日
留言板
衛(wèi)女士：簽訂了認購書、交納了定金后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證，我想退房，這種情況算不算我違約？定金可以退嗎？
版主：商品房預售必須具有預售許可證，倘若開發(fā)商未取得商品房預售許可證，則違反了法律強制性規(guī)定，認購書無效。認購書既無效，定金即失去擔保的效力。消費者不存在違約問題，開發(fā)商應無條件退還定金。
郎先生：定金和訂金是不是一回事？
版主：“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行，需向另一方雙倍返還。而訂金并不具有上述法律意義。一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。因此，與他人簽合同時，你一定要留點神看準了。
