五一假期，許多人趁著節(jié)假日攜妻帶子全家出動(dòng)看房。拒悉，五一長(zhǎng)假，不少門(mén)店陸續(xù)接待了假日看房家庭。相關(guān)法律人員指出．在看房時(shí)．很多人隨便簽訂看房協(xié)議、意向書(shū)，一些中介公司會(huì)對(duì)客戶(hù)貿(mào)然簽訂協(xié)議而產(chǎn)生的漏洞捉＂扳頭＂．
吳女士吃虧吃在定金協(xié)議簽得有分歧。無(wú)—假日，聽(tīng)說(shuō)最近有低價(jià)房拋出．吳女士和先生一時(shí)興起定了兩套房子．總共50萬(wàn)元，并按合同交付了定金2萬(wàn)元。過(guò)了幾天，當(dāng)吳女士和朋友談起買(mǎi)房的事情，朋友們都勸吳女士緩緩再買(mǎi)，說(shuō)不定哪天房子又跌了．心動(dòng)之下，吳女士向房產(chǎn)中介反悔，并要取回定金2萬(wàn)元．房產(chǎn)中介斷然回絕，聲稱(chēng)不履行合同，就沒(méi)收總價(jià)20%的定金即10萬(wàn)元。吳女士一聽(tīng)當(dāng)場(chǎng)差點(diǎn)昏過(guò)去，2萬(wàn)元怎么變成了10萬(wàn)元?原來(lái)．當(dāng)初吳女士付2萬(wàn)元簽訂的是買(mǎi)賣(mài)合同，合同的另一方是上家。中介公司利用吳女士不懂得買(mǎi)賣(mài)合同與居間合同的區(qū)別，想通過(guò)拗掉高額定金的方式讓吳女士繼續(xù)履行合同，自己順理成章地收取中介費(fèi)。
鄭州房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，居間合同和買(mǎi)賣(mài)合同是兩類(lèi)完全不同性質(zhì)的合同。前者是提供服務(wù)合同，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽定 ；后者是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同．與上家簽定。二者之間大相徑庭．定金收取也相差甚遠(yuǎn)�，F(xiàn)在吳女士簽定的是買(mǎi)賣(mài)合同．按我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，約定定金金額與實(shí)際交付額不一致的，以后者為準(zhǔn)。吳女士違約在先，應(yīng)該承擔(dān)的只是2萬(wàn)元違約金責(zé)任。
涉及定金、違約金和賠償金關(guān)系問(wèn)題的投訴在二手房交易中屢見(jiàn)不鮮。很大一部分原因在于，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂看房協(xié)議、定金協(xié)議、意向書(shū)等時(shí)，不看清具體條款而隨便落筆，被中介公司抓住＂把柄＂．定金在我國(guó)法律上只有兩個(gè)功能： 一種是作為擔(dān)保方式它通過(guò)一方當(dāng)事人向?qū)Ψ浇桓兑欢〝?shù)量的錢(qián)款，使合同訂立、履行與定金緊密聯(lián)系，從而使雙方當(dāng)事人產(chǎn)生心理壓力，促進(jìn)雙方積極履行合同；另一種是作為違約責(zé)任形式，如一方當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定時(shí)，承擔(dān)定金雙倍返還對(duì)方．定金數(shù)額可由當(dāng)事人自由約定，但上限不得超過(guò)合同標(biāo)的額的２０％。如超過(guò)20％，超過(guò)部分無(wú)效。以吳女士遭遇的這一糾紛可以看出很多中介利用買(mǎi)賣(mài)雙方不知情，隨意收取定金．
買(mǎi)賣(mài)雙方究竟應(yīng)該如何理解定金、違約金和賠償金三金之間關(guān)系?該負(fù)責(zé)人舉了這樣一個(gè)例子：張三與李四訂立一商鋪?zhàn)赓U合同，張三是出租人，李四是承租人，約定租期2年，租金每月l萬(wàn)元．李四向張三交付定金l萬(wàn)元．并要求不得轉(zhuǎn)租，如任何一方違約應(yīng)支付對(duì)方違約金l.5萬(wàn)元．一年后商鋪?zhàn)饨鹈蜐q．王五愿以每月I.2萬(wàn)元與張三簽訂合同。張三見(jiàn)王五出價(jià)更高，便以自己要做生意為由，與李四終止合同。李四無(wú)奈，只得另借商鋪，租金損失I萬(wàn)元，裝修費(fèi)損失I萬(wàn)元。按《合同法》第116條,違約金和定金二者不能并用,只能選其一.如選定金,李四可以得到l萬(wàn)元；如選違約金,是l.5萬(wàn)元。按《合同法》114條第二款規(guī)定,違約金低于損失的,可要求增加到與損失相當(dāng)；違約金大大高于損的,可要求適當(dāng)減少；違約金稍高于損失的,適用違約金。李四損失的是2萬(wàn)元,加上I萬(wàn)元定金,總共可以拿回3萬(wàn)元。
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