《解釋》第3條不利于誠(chéng)實(shí)信用制度的完善
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2005年12月20日09:36
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廣告是否應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為要約一直是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中討論的焦點(diǎn)。由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的具有特殊性，廣告在商品房買(mǎi)賣(mài)中具有重要作用，因此，對(duì)商品房廣告性質(zhì)的認(rèn)定顯得更加重要。２００３年３月２４日最高人民法院審判委員會(huì)第１２６７次會(huì)議通過(guò)了法釋２００３７號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱：《解釋》），該《解釋》第３條明確了在商品房買(mǎi)賣(mài)中廣告性質(zhì)如何認(rèn)定的問(wèn)題，本文將根據(jù)案例論述對(duì)《解釋》第３條的理解。
案情簡(jiǎn)介
２００３年２月１７日的《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》刊登了一篇題為《廣告不實(shí)被判降價(jià)賠償》 的文章，文章稱：１９９９年４月１５日，濟(jì)南市民夏軍與山東金龍地產(chǎn)有限公司簽訂購(gòu)房合同，夏軍購(gòu)買(mǎi)金龍公寓１號(hào)樓２單元１０１室，夏軍按約交齊了房款，并于同年１０月入住。２０００年底，夏軍以金龍公司違約為由起訴至濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院，要求金龍公司退房退款并雙倍賠償。原因是夏軍認(rèn)為由于出賣(mài)人交付的房屋與售樓時(shí)的宣傳材料不符，行為已構(gòu)成違約。簽訂合同時(shí)，出賣(mài)人發(fā)給夏軍一份金龍公寓簡(jiǎn)介規(guī)劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，住宅樓前面只有一棟位于小區(qū)西南角的兩間小建筑樓，樓前是一空?qǐng)龅�，沒(méi)有標(biāo)識(shí)出任何建筑物。廣告宣稱：公寓內(nèi)集中供熱，熱水直接供應(yīng)至每一單元。但是，出賣(mài)人并沒(méi)有在公寓內(nèi)集中供熱，熱水也沒(méi)有直接供應(yīng)到每一個(gè)單元。同時(shí)，出賣(mài)人在業(yè)主入住后，在１號(hào)樓前的停車(chē)場(chǎng)建了２號(hào)樓對(duì)外銷(xiāo)售，承諾的綠地處也興建了３號(hào)樓。
出賣(mài)人答辯：宣傳材料的法律性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，而不是要約。要約邀請(qǐng)不具有約束力，不能以不具有拘束力的內(nèi)容認(rèn)定為違約。
對(duì)比分析
首先，判定被告是否違約應(yīng)當(dāng)看其是否違反了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內(nèi)容。但根據(jù)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中使用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 示范文本的規(guī)定內(nèi)容，買(mǎi)受人根本無(wú)法了解自己將要購(gòu)買(mǎi)的商品房公用設(shè)施設(shè)備的情況以及小區(qū)會(huì)所、小區(qū)綠化率、容積率等其余內(nèi)容。從合同內(nèi)容看，出賣(mài)人并未違約，那么這是否意味著出賣(mài)人只要交付了符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的商品房就履行了義務(wù)呢？這就涉及到對(duì)出賣(mài)人廣告性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題。
正確認(rèn)定廣告性質(zhì)應(yīng)當(dāng)從商品房買(mǎi)賣(mài)的特點(diǎn)入手。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定，出賣(mài)人在銷(xiāo)售商品房時(shí)，小區(qū)規(guī)劃、綠化率、容積率、配套設(shè)施、小區(qū)會(huì)所等內(nèi)容已經(jīng)以規(guī)劃審批的方式確定。一經(jīng)確定，任何人包括出賣(mài)人在內(nèi)非依法律程序都無(wú)權(quán)做出變更。根據(jù)以上兩點(diǎn)，使廣告在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中具有非常重要的意義。廣告中承諾小區(qū)集中供熱、熱水直接供應(yīng)以及公寓樓前綠地等綜合因素?zé)o疑對(duì)原告購(gòu)買(mǎi)商品房產(chǎn)生了影響。
根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)的特點(diǎn)及廣告在商品房買(mǎi)賣(mài)中的作用，對(duì)被告違約責(zé)任的認(rèn)定關(guān)鍵在于對(duì)廣告性質(zhì)的認(rèn)定�！督忉尅返冢硹l規(guī)定，一項(xiàng)廣告被視為要約，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：（１）出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾“具體確定”；（２）并且“說(shuō)明和允諾”對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有“重大影響”。但是在什么情況下構(gòu)成“具體確定”，什么情況下構(gòu)成對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有“重大影響”則屬于法官自由裁量的范圍。同時(shí)，我們注意到，《解釋》在此兩個(gè)條件之間使用了“并”字，這表明一項(xiàng)廣告只有同時(shí)滿足上述條件，才能對(duì)出賣(mài)人有約束力。這種規(guī)定有可能引發(fā)如下兩個(gè)問(wèn)題：一是本規(guī)定是否是《合同法》第１４條和第１５條在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的具體適用。根據(jù)《合同法》第１４條和第１５條的規(guī)定，出賣(mài)人的廣告只要內(nèi)容具體確定，并且表明經(jīng)受買(mǎi)人承諾，出賣(mài)人就應(yīng)當(dāng)履行該要約規(guī)定的義務(wù)，則廣告應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為要約。但是，《解釋》第３條將“說(shuō)明和允諾”對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有“重大影響”作為“要約”的構(gòu)成要件，突破了《合同法》第１５條的規(guī)定。二是《解釋》對(duì)廣告被認(rèn)定為要約的條件比較苛刻，不利于對(duì)買(mǎi)受人利益的保護(hù)，如果出賣(mài)人的廣告具體明確并且只對(duì)商品房?jī)r(jià)格有重大影響但是并不會(huì)對(duì)合同的訂立有重大影響時(shí)，此項(xiàng)廣告并不會(huì)對(duì)出賣(mài)人產(chǎn)生約束力。
在本案中，原告認(rèn)為被告的廣告有爭(zhēng)議主要表現(xiàn)在如下兩個(gè)方面：一是廣告中顯示住宅樓前為空地，沒(méi)有標(biāo)示出任何建筑物；二是廣告宣稱：小區(qū)集中供熱，熱水直接供應(yīng)至每一單元。在這兩個(gè)內(nèi)容中，法官認(rèn)為：第一項(xiàng)內(nèi)容不具體明確，第二項(xiàng)內(nèi)容具體明確，但是第二項(xiàng)內(nèi)容不會(huì)從根本上對(duì)夏軍是否購(gòu)買(mǎi)商品房產(chǎn)生影響，只對(duì)商品房?jī)r(jià)格有影響。在這種情況下，如果適用《解釋》第３條，出賣(mài)人的廣告就不會(huì)被認(rèn)定為“要約”，出賣(mài)人將不承擔(dān)虛假?gòu)V告的民事責(zé)任，原告夏軍的利益無(wú)法得到保障。
如果出賣(mài)人交付的商品房不符合合同的約定，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)采取什么措施維護(hù)自身的利益呢？《解釋》第３條規(guī)定：“當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！钡牵鲑u(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的具體形式，《解釋》沒(méi)有規(guī)定。在這種情況下，買(mǎi)受人可以采取如下措施維護(hù)自身利益：
（１）依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，拒絕接收不符合約定的商品房�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第八條的規(guī)定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將……符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人。因此，如果買(mǎi)受人有充足的理由認(rèn)定出賣(mài)人在廣告中的表述“具體確定”同時(shí)對(duì)其訂立合同和商品房?jī)r(jià)格有重大影響，在出賣(mài)人交付的商品房不符合該表述和合同約定時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收。由此導(dǎo)致的逾期交房的違約責(zé)任由出賣(mài)人依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條的約定承擔(dān)。但是，“拒絕接收”的權(quán)利在實(shí)踐當(dāng)中實(shí)際不具有可操作性。買(mǎi)受人在行使此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，必須準(zhǔn)確認(rèn)定出賣(mài)人在廣告中的承諾是否構(gòu)成“要約”，這對(duì)于一位普通的買(mǎi)受人而言，具有相當(dāng)大的難度，如果認(rèn)定不準(zhǔn)確，買(mǎi)受人須承擔(dān)遲延接收的違約責(zé)任。
（２）買(mǎi)受人對(duì)于商品房交付的瑕疵可以追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣違約責(zé)任屬于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定不明的條款，雙方當(dāng)事人可以根據(jù)《合同法》第６１條的規(guī)定，進(jìn)行補(bǔ)充約定；經(jīng)過(guò)協(xié)商仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，由法官遵照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有關(guān)條款或者交易習(xí)慣自由裁量。
由于本案發(fā)生于《解釋》頒布實(shí)施前，法官認(rèn)為：出賣(mài)人在宣傳資料中的表述與事實(shí)不符，其行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，法官依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則最終做出判決：認(rèn)為夏軍所購(gòu)房屋經(jīng)過(guò)評(píng)估后每平米價(jià)格應(yīng)為８００元／平米，因此，判令被告退款８萬(wàn)余元。
總結(jié)
本案是在《解釋》頒布實(shí)施前發(fā)生并判決的，被告最終為其違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為付出了代價(jià)。由于廣告在商品房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)揮的重要作用以及買(mǎi)受人在交易過(guò)程中的“弱勢(shì)”地位，在廣告性質(zhì)的認(rèn)定方面，法律應(yīng)該設(shè)置有利于買(mǎi)受人的機(jī)制，而賦予出賣(mài)人更多的“誠(chéng)實(shí)信用”義務(wù)，如此才能有助于社會(huì)誠(chéng)信體制的建立�！督忉尅返冢硹l的規(guī)定突破了《合同法》關(guān)于“要約”認(rèn)定的條件，將不利于誠(chéng)實(shí)信用制度的完善。
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